เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาฯ และทิศทางตลาดปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 คงปฏิเสธไม่ได้ว่านี่คือปีแห่งความท้าทายที่เหล่าผู้ประกอบการในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับคลื่นลมมรสุมรอบด้าน หลังจากที่เราคาดการณ์ไว้ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะช่วยส่งให้ธุรกิจพุ่งทะยานสู่จุดสูงสุด แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่วงรอบก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะดังกล่าวได้ลากยาวต่อเนื่องจนถึงช่วงปิดปี แม้แต่ไตรมาสที่ 4 ซึ่งมักจะเป็น “ไฮซีซั่น” ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังไม่สามารถฉุดให้สถานการณ์ฟื้นตัวกลับมาได้อย่างเป็นรูปธรรม ส่งผลให้ความกดดันตกมาถึงปี 2567 ที่ทุกสายตาต่างจับจ้องว่ากลยุทธ์การบริหารจัดการทรัพย์สินจะก้าวข้ามขีดจำกัดนี้ไปได้อย่างไร
ในฐานะนักวิเคราะห์อุตสาหกรรมที่มีประสบการณ์กว่า 10 ปี Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ที่ดำเนินธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อถอดบทเรียนว่าใครคือผู้ชนะตัวจริงในสังเวียนนี้ และใครที่กำลังเผชิญกับโจทย์หินที่ยังหาทางออกไม่พบ
ภาพรวมรายได้: ตัวเลขที่ไม่โกหกใคร
จากการวิเคราะห์บริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย พบว่ารายได้รวมของกลุ่มอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจจะดูนิ่ง แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบความน่าตกใจว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่รายได้ดิ่งลงในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป (CGD) ซึ่งมียอดรายได้ติดลบราว -28% นอกจากนี้ยังมีชื่อชั้นอย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%) เข้ามาอยู่ในกลุ่มเสี่ยง
ที่น่าสนใจคือ แม้แต่ “บิ๊กเนม” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็มียอดรายได้ลดลงถึง -18% อีกทั้งในกลุ่ม Top 10 อสังหาฯ ไทย ยังมีถึง 5 บริษัทที่เผชิญกับสถานการณ์รายได้หดตัว อาทิ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%)
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำ
ท่ามกลางความผันผวน แสนสิริ (SIRI) สามารถพลิกสถานการณ์ขึ้นมาคว้าอันดับ 1 ในแง่รายได้รวมที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), อันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
อย่างไรก็ตาม การจะดูแค่ “รายได้รวม” อาจไม่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักได้ดีเท่ากับการดู “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของ อสังหาริมทรัพย์ไทย
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เอพี ครองตลาดบ้านและคอนโด
เมื่อโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ พบว่าทั้ง 41 บริษัทมียอดรวมกันที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และมีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งที่รายได้จากการขายลดลง นี่คือเครื่องยืนยันว่าการขาย ที่อยู่อาศัยคุณภาพ ท่ามกลางภาวะหนี้ครัวเรือนสูงและดอกเบี้ยขาขึ้นเป็นเรื่องที่ท้าทายเพียงใด
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%) ด้านศุภาลัยยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 อย่างเหนียวแน่นที่ 30,836 ล้านบาท ที่โดดเด่นไม่แพ้กันคือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตแข็งแกร่งถึง 13%
อีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มรุกตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างจริงจัง โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นกว่า 103% จากปี 2565 สะท้อนถึงกลยุทธ์การขยายพอร์ตที่เริ่มส่งผลบวกอย่างชัดเจน
กำไรสุทธิ: การบริหารต้นทุนที่เหนือกว่า
แม้จะทำยอดขายได้มหาศาล แต่หากขาดประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุนกำไรก็ย่อมหดหาย โดยรวมแล้วทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวม 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ผลประกอบการติดลบต่อเนื่อง ซึ่งบางรายถือเป็นแผลเป็นจากช่วงโควิดที่ยังไม่ได้รับการเยียวยา
ในตารางอันดับกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้มีปัจจัยบวกจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยอาจขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 6,054 ล้านบาท และแสนสิริ ที่ก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท
วิเคราะห์ทิศทางและกลยุทธ์สำหรับนักลงทุนปี 2567
ข้อมูลนี้ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทย กำลังอยู่ในภาวะปรับฐาน (Correction Phase) ผู้ประกอบการที่สามารถรักษาสมดุลระหว่าง “กระแสเงินสด” และ “กำไรสุทธิ” ได้เท่านั้นที่จะเป็นผู้รอดในระยะยาว ปัจจัยที่นักลงทุนต้องติดตามในปี 2567 ได้แก่ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของสถาบันการเงิน และแนวโน้มการปรับตัวของราคาที่ดินในโซนศักยภาพ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่านี่คือโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มองหา “มูลค่าที่แท้จริง” (Intrinsic Value) ในช่วงที่ผู้ประกอบการหลายรายกำลังเร่งระบายสต็อก การเลือกโครงการจากผู้พัฒนาที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่ง (Strong Balance Sheet) จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ปลอดภัย
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลรายบริษัท หรือวางแผนการลงทุนในสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เพื่อให้สอดรับกับเทรนด์ในปี 2567 อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำแนะนำที่แม่นยำและกลยุทธ์ที่ปรับให้เข้ากับพอร์ตของคุณโดยเฉพาะ ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ
