ถอดรหัสธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: เจาะลึกผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่กับโจทย์หินปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่กับแวดวงการลงทุนและวิเคราะห์ข้อมูล ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ต้องยอมรับว่าปี 2566 คือบททดสอบความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง หลังจากที่เราคาดการณ์กันว่าอุตสาหกรรมจะกลับมาเทคออฟอย่างสวยงามจากแรงส่งในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวจากปัจจัยรอบด้าน ทั้งการเมืองในประเทศ อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่กดทับกำลังซื้อ ซึ่งส่งผลลากยาวมาจนถึงต้นปี 2567 ที่ตลาดยังคงต้องการการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ
วันนี้ผมจะพาคุณไปเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าใครคือ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
จากข้อมูลที่รวบรวมได้ ทั้ง 41 บริษัททำรายได้รวมกันไปที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 เพียงเล็กน้อยที่ -1.2% ทว่าหากพิจารณาไส้ใน จะพบสัญญาณที่ไม่ค่อยสู้ดีนัก เพราะบริษัทเกินครึ่ง หรือ 25 จาก 41 ราย มีตัวเลขรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าเป็นห่วงคือบริษัทที่รายได้รวมติดลบเกินกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึง ไรมอน แลนด์ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการบริหารพอร์ตโฟลิโอในช่วงภาวะเศรษฐกิจฝืดเคืองเป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างมาก แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในกลุ่ม Top 10 ก็หนีไม่พ้นผลกระทบนี้ โดยแลนด์แอนด์เฮ้าส์, ศุภาลัย และพฤกษา โฮลดิ้ง ต่างก็มียอดรายได้รวมที่ปรับตัวลดลงจากปี 2565 เช่นกัน
แชมป์รายได้รวมปี 2566: แสนสิริท็อปฟอร์ม
ในสมรภูมินี้ แสนสิริ ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำไปได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว โดยมี ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง ตามมาในลำดับถัดมา อย่างไรก็ตาม การจะดูแค่ “รายได้รวม” อาจไม่สะท้อนถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดความเป็นมืออาชีพ
เมื่อคัดเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ออกมา จะพบว่าภาพรวมทั้งอุตสาหกรรมทำไปได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อน และที่น่าตกใจคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท และที่น่าจับตาคือ เอสซี แอสเสท ที่โชว์ฟอร์มแกร่งด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา ยังเป็นดาวรุ่งพุ่งแรงด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายกว่า 103% จากการเริ่มรับรู้รายได้จากโครงการแนวราบที่พัฒนาขึ้นอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์แห่งความคุ้มค่า
ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายได้ที่สูงอาจไม่มีความหมายหากกำไรไม่เหลือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาแชมป์ทำกำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ามีปัจจัยพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมเข้ามาเป็นตัวช่วยสำคัญ หากตัดรายการนี้ออกไป ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะเป็นผู้ท้าชิงที่ดุเดือดมาก
ส่วนแสนสิริ แม้จะเป็นอันดับ 4 ในด้านกำไรสุทธิ แต่มีการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุนและกลยุทธ์การขายที่เข้าถึงตลาดได้ตรงจุด ท่ามกลางภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัทที่ปรับลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท และยังมีบริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องกว่า 12 แห่ง
บทวิเคราะห์สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในปี 2567
หากมองภาพรวมของตลาดในปีนี้ ปัจจัยเรื่อง กลยุทธ์การขายอสังหาฯ และความแม่นยำในการเลือกทำเลคือหัวใจสำคัญ ผู้ประกอบการที่ยังคงรักษาฐานกำไรได้ คือกลุ่มที่ปรับตัวเข้าสู่เซกเมนต์ที่ยังมีดีมานด์จริง เช่น บ้านระดับลักชัวรี หรือโครงการที่เน้นคุณภาพชีวิตแบบยั่งยืน การพึ่งพาเพียงแค่ยอดจองอาจไม่เพียงพอ แต่ต้องดูที่ความสามารถในการ “โอน” และการบริหารกระแสเงินสดให้เป็นเลิศ
จากประสบการณ์ 10 ปีในตลาดนี้ ผมมองว่าปี 2567 จะเป็นปีของ “ผู้ที่ทำการบ้านมาดีที่สุด” บริษัทที่มีหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ต่ำ และมีสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการจริงในทำเลที่มีศักยภาพ จะเป็นกลุ่มที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจมหภาค
การวิเคราะห์ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่เพียงการดูสถิติย้อนหลัง แต่คือการวางแผนอนาคต หากคุณกำลังมองหาโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าในยุคที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่าเพิ่งตัดสินใจด้วยความรู้สึกเพียงอย่างเดียว
หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์รายโครงการ หรือต้องการวิเคราะห์ความคุ้มค่าในการลงทุนให้แม่นยำยิ่งขึ้น สามารถติดต่อเพื่อรับข้อมูลการวิเคราะห์เจาะลึกแบบ Exclusive และวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณไปกับเราได้ตั้งแต่วันนี้
