เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤตปี 2566 สู่กลยุทธ์ปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ต้องยอมรับว่าปี 2566 เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายเกินคาดหมาย หากมองย้อนกลับไปในช่วงต้นปี หลายฝ่ายรวมถึงนักลงทุนและผู้ประกอบการต่างคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดในปี 2565 จะส่งให้ตลาดก้าวกระโดดขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ในความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่จนลากยาวไปตลอดทั้งปี แม้ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็น “ไฮซีซั่น” ของยอดขายอสังหาฯ กลับไม่สามารถกระตุ้นบรรยากาศการซื้อให้คึกคักได้เท่าที่ควร
วันนี้ผมจึงขออาสาถอดรหัสผ่านข้อมูลเชิงลึกของ 41 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อให้คุณเห็นภาพชัดเจนว่า ท่ามกลางกระแสลมแรงนี้ ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างมั่นคง และใครที่ได้รับผลกระทบจาก วิกฤตอสังหา ครั้งนี้บ้าง
ส่องรายได้รวม: สงครามที่ไม่มีผู้ชนะที่แท้จริง
เมื่อสรุปภาพรวมรายได้ของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าตัวเลขรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับตัวลงไม่มาก แต่ถ้าเจาะลึกเข้าไปจะพบความเหลื่อมล้ำที่น่าสนใจ เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
กลุ่มที่ถือว่า “อาการหนัก” คือบริษัทที่รายได้ดิ่งลงระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งติดลบไปเกือบ -28% ขณะที่ชื่อคุ้นหูอย่าง ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ต่างก็ได้รับแรงปะทะหนักไม่แพ้กัน นอกจากนี้ ความน่ากังวลยังขยายไปถึงยักษ์ใหญ่ใน Top 10 ที่มีถึง 5 รายมียอดรายได้รวมลดลง รวมถึง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ติดลบ -18% และ เอพี (ไทยแลนด์) ที่แม้จะครองตำแหน่งระดับต้นๆ แต่รายได้รวมก็มีการปรับตัวลงเล็กน้อยเช่นกัน
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นครองที่ 1
อย่างไรก็ตาม ในสมรภูมินี้ยังมีผู้ที่ทำผลงานได้โดดเด่น โดย แสนสิริ สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว โดยมี ศุภาลัย และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ตามมาในลำดับถัดไป นี่คือภาพสะท้อนว่า กลยุทธ์การขายอสังหา ในปัจจุบันต้องปรับตัวให้ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหา
หากเราวัดกันที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว (ไม่นับรวมรายได้อื่น) ภาพจะยิ่งชัดเจนขึ้น เพราะรายได้จากการขายคือดัชนีชี้วัดความสามารถในการระบายสต็อกและความต้องการของตลาดที่แท้จริง ทั้ง 41 บริษัททำรายได้รวมจากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีที่ผ่านมา โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่มียอดขายลดลง
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงคืนบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ก็นับว่าแข็งแกร่งมาก ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ขาย 32,829 ล้านบาท โดยมีการเติบโตในส่วนนี้ถึง 7% ซึ่งถือเป็นเรื่องที่น่ายกย่องในสภาวะตลาดที่ซบเซาเช่นนี้ นอกจากนี้ ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา ที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษ ด้วยยอดขายที่พุ่งทะยานขึ้นถึง 103% จากการรุกหนักในตลาดโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย เป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ
ผลกำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “กำไรที่แท้จริง”
ท้ายที่สุด แม้ยอดขายจะดีแต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ได้ กำไรก็อาจหายวับไปกับตา ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) โดยมีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ยังคงประสบภาวะขาดทุน บางรายสะสมการขาดทุนต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19
ในส่วนของกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ามีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมอยู่ด้วย มิฉะนั้นตำแหน่งแชมป์อาจเปลี่ยนมือไปที่ ศุภาลัย หรือ เอพี (ไทยแลนด์) ได้โดยง่าย ขณะที่ แสนสิริ ก็ทำกำไรได้น่าประทับใจที่ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42%
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ปี 2567 ตลาดอสังหาจะไปทางไหน?
จากการวิเคราะห์ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทย สำหรับปี 2567 นี้ ผมเชื่อว่าเรายังคงอยู่ในช่วง “ปรับฐาน” ผู้ประกอบการที่ไม่มีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่งหรือขาดกลยุทธ์การตลาดที่คมชัดจะเจอปัญหาหนักกว่าเดิม การจะอยู่รอดในตลาดนี้ คุณไม่สามารถพึ่งพาวิธีการขายแบบเดิมๆ ได้อีกต่อไป
สำหรับผู้ซื้อ นี่เป็นโอกาสทองในการต่อรองราคา แต่ต้องเลือกลงทุนในบริษัทที่มี ความน่าเชื่อถือทางอสังหาฯ และโครงการที่มีศักยภาพสูง ส่วนใครที่มองหาโอกาสการลงทุนใน หุ้นกลุ่มอสังหาฯ อย่าดูแค่ตัวเลขกำไร แต่ต้องเจาะลึกถึงโครงสร้างรายได้และการบริหารจัดการหนี้สินด้วย
วิกฤตที่ผ่านมาสอนให้เรารู้ว่า การมีเงินทุนสำรองและการปรับโมเดลธุรกิจให้มีความยืดหยุ่นคือสิ่งสำคัญที่สุด หากคุณกำลังมองหาแนวทางการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ในปีนี้ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำยิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการหาซื้อบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม หรือการลงทุนในอสังหาฯ เพื่อเก็งกำไรในทำเลทอง อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน
หากคุณต้องการรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 นี้ให้ประสบความสำเร็จและลดความเสี่ยงให้เหลือน้อยที่สุด สามารถทักเข้ามาพูดคุยหรือสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมกับเราได้ทันที เพื่อก้าวให้ทันโอกาสในตลาดที่มีการแข่งขันสูงในปัจจุบัน
