เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กคอร์ปท่ามกลางพายุเศรษฐกิจปี 2566
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยถือเป็นบททดสอบความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง หลังจากที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญในปี 2565 หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าอุตสาหกรรมจะพุ่งทะยานต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับเป็นดั่ง “พายุหมุน” ที่ถาโถมเข้ามา ทั้งจากปัจจัยความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงครึ่งปีแรกไปจนถึงการชะลอตัวของกำลังซื้อในไตรมาสที่ 4 ซึ่งเป็นช่วง High Season ที่ควรจะคึกคักที่สุด
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) จำนวน 41 แห่ง เพื่อไขคำตอบว่าใครคือตัวจริงที่สามารถยืนหยัดและสร้างกำไรในสถานการณ์ที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ส่องภาพรวม: รายได้รวมที่แผ่วลงท่ามกลางแรงกดดัน
จากข้อมูลเชิงลึกพบว่า 41 บริษัทจดทะเบียนทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูไม่รุนแรง แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้รวมปรับตัวลดลงอย่างน่ากังวล
กลุ่มที่น่าจับตามองและได้รับผลกระทบหนักคือกลุ่มที่รายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าในภาวะที่ ดอกเบี้ยอสังหาฯ ขยับตัวสูงขึ้นและความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลง ผู้ประกอบการที่มีสินค้าในสต็อกมากเกินไปหรือกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับบนที่เจาะตลาด Niche Market กำลังเผชิญกับวิกฤตสภาพคล่องอย่างหนัก
แชมป์รายได้รวม: “แสนสิริ” ผงาดในสมรภูมิเดือด
แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่แสนสิริยังคงโชว์ฟอร์มแกร่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ AP (Thailand) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว ถือเป็นศึกแย่งชิงตำแหน่งที่ดุเดือดที่สุดในทศวรรษ ทั้งนี้ 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด ได้แก่:
แสนสิริ (39,082 ล้านบาท)
เอพี ไทยแลนด์ (38,399 ล้านบาท)
ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท)
พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
เอสซี แอสเสท (24,487 ล้านบาท)
ยูนิเวนเจอร์ (17,672 ล้านบาท)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (16,169 ล้านบาท)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (15,157 ล้านบาท)
สิงห์ เอสเตท (15,066 ล้านบาท)
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: หัวใจหลักของความยั่งยืน
ตัวเลขรายได้รวมอาจมีรายได้จากส่วนอื่นปนมา แต่เมื่อโฟกัสที่ รายได้จากการขายโครงการ ซึ่งเป็นรายได้หลักของ ตลาดที่อยู่อาศัย เราจะเห็นความจริงที่โหดร้ายกว่านั้น รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% โดยมีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งที่รายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
AP (Thailand) กลับมาทวงคืนบัลลังก์ในหมวดรายได้จากการขายด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ตอกย้ำความเชี่ยวชาญในการบริหารพอร์ตสินค้าแนวราบที่ยังเป็นที่ต้องการของตลาด แม้ว่าภาพรวมยอดขายของผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายจะติดลบ แต่ก็มีบางบริษัทที่สวนกระแสอย่างโดดเด่น เช่น เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่รุกตลาดอสังหาฯ อย่างหนักจนมีรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% ถือเป็นผู้เล่นหน้าใหม่ที่น่ากลัวและเป็นหนึ่งใน หุ้นอสังหาฯ น่าลงทุน ที่นักวิเคราะห์กำลังจับตามอง
บทสรุปแห่งกำไร: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ในเชิงกลยุทธ์ ผลกำไรสุทธิคือตัวชี้วัดความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและวินัยทางการเงิน ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมลดลง -11% อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุนสะสมต่อเนื่อง นี่คือสัญญาณเตือนภัยถึงการแข่งขันที่รุนแรงและการบริหารจัดการในภาวะ วิกฤตเศรษฐกิจไทย ที่บีบคั้น
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าตัวเลขนี้มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากมองในแง่กำไรจากการดำเนินงานปกติ ศุภาลัยและ AP (Thailand) คือผู้ที่ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมและคงเส้นคงวาที่สุด ส่วนแสนสิริเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิสูงถึง 42%
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทางข้างหน้าปี 2567-2568
จากประสบการณ์ 10 ปีในอุตสาหกรรม ผมประเมินว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงการปรับฐานครั้งใหญ่ ผู้บริโภคมีความละเอียดอ่อนต่อราคาและการตัดสินใจมากขึ้น หากคุณกำลังมองหาโอกาส ซื้อบ้านหลังแรก หรือต้องการกระจาย พอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ปี 2567 คือปีที่คุณต้องใช้ข้อมูลนำหน้าสัญชาตญาณ
ผู้ประกอบการที่อยู่รอดไม่ใช่เพียงรายที่ขายดี แต่คือรายที่ปรับตัวเข้ากับเทรนด์ความยั่งยืน (ESG) และมีสุขภาพทางการเงินที่แข็งแกร่งพอที่จะรับมือกับความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยได้
หากคุณเป็นหนึ่งในนักลงทุนหรือผู้กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าในยุคที่ตลาดมีความท้าทายสูง อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนทำให้คุณพลาดโอกาสทอง เราขอเชิญคุณมาร่วมปรึกษาและเจาะลึกข้อมูลตลาดอสังหาฯ แบบ Exclusive กับผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อวางแผนการลงทุนหรือการเลือกที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์อนาคตของคุณได้ตั้งแต่วันนี้ ทักแชทเข้ามาพูดคุยกับเราเพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นไปอย่างแม่นยำที่สุด!
