เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่กับบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งในปี 2566
เมื่อมองย้อนกลับไปในปี 2566 ภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ถือเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างยิ่ง จากความคาดหวังว่าธุรกิจจะเติบโตอย่างก้าวกระโดดต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่จนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งมักเป็นฤดูกาลทอง (High Season) ของการปิดยอดขาย ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้ ทำให้การก้าวเข้าสู่ปี 2567 ยังคงเป็นความกดดันที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ในฐานะที่ผมติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาฯ มานานกว่า 10 ปี ข้อมูลจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง คือกระจกบานใหญ่ที่สะท้อนให้เห็นว่า ใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมิการขายบ้านและคอนโดมิเนียมในช่วงเวลาที่ตลาดผันผวนเช่นนี้
สถานการณ์รายได้รวม: แรงกดดันจากปัจจัยรอบด้าน
ภาพรวมรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทจดทะเบียนทำได้ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 ประมาณ 1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่ตัวเลขรายได้รวมติดลบอย่างน่าตกใจ โดยเฉพาะกลุ่มที่รายได้ลดลงเกิน 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), คันทรี่ กรุ๊ป (CGD), ไรมอน แลนด์ (RML), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) และไซมิส แอสเสท (SA) ซึ่งทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นว่า การบริหารจัดการสภาพคล่องและสต็อกโครงการเป็นปัจจัยชี้ขาด
ที่น่าสนใจคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังมีรายได้รวมลดลง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าสภาพเศรษฐกิจชะลอตัวและการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินส่งผลกระทบต่อ อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างถ้วนหน้า แม้แต่กลุ่ม Top 10 ก็มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมติดลบ ซึ่งรวมไปถึงชื่อชั้นอย่าง AP, ศุภาลัย (SPALI), พฤกษา (PSH) และออริจิ้น (ORI)
บทสรุปรายได้รวม: แสนสิริขึ้นแท่นผู้นำ
หากจัดอันดับรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แชมป์ตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว โดยมีศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา เรียงลำดับตามมา ซึ่งกลุ่มนี้ยังคงเป็นผู้เล่นหลักที่ครองส่วนแบ่งตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ไว้อย่างเหนียวแน่น
เจาะลึกรายได้จากการขาย: วัดกึ๋นตัวจริงของนักพัฒนา
อย่างไรก็ตาม รายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นมาเกี่ยวข้อง แต่รายได้จากการขายคือเครื่องวัดความสามารถในการทำธุรกิจที่แท้จริง ในภาพรวม 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมาเป็นเรื่องยากลำบากเพียงใด
ในกลุ่มนี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงคืนอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายไปได้ที่ 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 โดยเป็นหนึ่งในบริษัทไม่กี่แห่งที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้นในแดนบวก ด้านเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กลายเป็นดาวเด่นที่น่าจับตา ด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 103% จากโครงการอสังหาฯ ที่เริ่มรับรู้รายได้มากขึ้น
กำไรสุทธิ: การบริหารต้นทุนที่เหนือชั้น
ท้ายที่สุดแล้ว รายได้มากอาจไม่เท่ากำไรดี กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (ลดลง 11%) และมีบริษัทที่ขาดทุนสะสมมากกว่า 12 แห่ง ซึ่งสะท้อนถึงภาวะวิกฤตที่บางรายยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ตั้งแต่ช่วงโควิด
แม้จะมีรายได้จากการขายลดลง แต่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการบริหารจัดการสินทรัพย์ (การขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์) หากไม่มีส่วนนี้ ศุภาลัยและเอพีจะเป็นผู้ท้าชิงอันดับ 1 อย่างแท้จริง ขณะที่แสนสิริทำผลงานกำไรได้โดดเด่นที่สุดด้วยอัตราเติบโตถึง 42%
มุมมองสำหรับอนาคตและโอกาสการลงทุน
ภาพรวมปี 2566 คือบทเรียนสำคัญของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่สอนให้รู้ว่าในสภาวะตลาดขาลง “ความแม่นยำในการเลือกทำเล” และ “การจัดการภาระหนี้” คือกุญแจสำคัญ การเติบโตแบบก้าวกระโดดไม่ได้ขึ้นอยู่กับจำนวนโครงการที่เปิดใหม่ แต่ขึ้นอยู่กับความสามารถในการระบายสต็อกและการปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย ข้อมูลเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่าบริษัทที่มีความมั่นคงทางการเงินสูงและมีกระแสเงินสดแข็งแกร่ง คือตัวเลือกที่ปลอดภัยที่สุดในสถานการณ์เศรษฐกิจเช่นนี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจในโครงการอสังหาฯ ที่มีความเสี่ยงต่ำและให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าในระยะยาว อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนของตลาดเป็นอุปสรรคต่อความมั่งคั่งของคุณ ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับการวิเคราะห์เจาะลึกและคำแนะนำกลยุทธ์ที่ปรับให้เหมาะสมกับสถานการณ์ล่าสุดในปี 2567 เพื่อก้าวสู่การเป็นผู้ชนะในโลกอสังหาริมทรัพย์อย่างมั่นใจครับ!
