เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่กับทิศทางสู่ปี 2568
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 คงต้องยอมรับว่าเป็นปีที่ “อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย” ต้องเผชิญกับบททดสอบที่หนักหนาสาหัสที่สุดครั้งหนึ่ง หลังจากความคาดหวังที่ว่าจะฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดดจากปี 2565 กลับกลายเป็นเพียงความหวังที่ริบหรี่ ตลาดเข้าสู่ภาวะซบเซาอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ยาวไปจนถึงช่วงไตรมาสสุดท้ายซึ่งควรจะเป็นไฮซีซั่น แต่ยอดขายกลับไม่กระเตื้องอย่างที่คิด ส่งผลให้ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมาตกอยู่ในสถานการณ์ที่น่าเป็นห่วง และกลายเป็นโจทย์ใหญ่ที่ผู้ประกอบการต้องนำมาปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดในยุคเศรษฐกิจผันผวน
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มานานกว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อถอดรหัสว่าใครคือผู้รอดชีวิต และบริษัทใดบ้างที่สามารถรักษา “หัวใจสำคัญ” ของธุรกิจไว้อย่างเหนียวแน่นท่ามกลางวิกฤตความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้น
ภาพรวมรายได้: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กับการชะลอตัวครั้งใหญ่
จากการรวบรวมข้อมูล ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 ราย พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ดูเผินๆ ตัวเลขอาจจะไม่ลดลงมากนัก แต่หากเจาะลึกในระดับบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลที่สุดคือบริษัทที่รายได้ดิ่งลงในหลัก 20% ขึ้นไป อาทิ LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งสะท้อนถึงการชะลอตัวของโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมในหลายทำเล โดยแม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land & Houses ยังมียอดรายได้ลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจนว่า แม้บริษัทที่มีฐานทุนแข็งแกร่งก็ยังไม่อาจเลี่ยงผลกระทบจากกำลังซื้อที่หดตัวได้
แชมป์รายได้รวม: Sansiri ผงาดท่ามกลางความท้าทาย
เมื่อพูดถึงการจัดอันดับ 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 สลับหน้าค่าตากันอย่างดุเดือด แสนสิริสามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด โดยตามมาด้วย ศุภาลัย, Land & Houses และ พฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การดูเพียง “รายได้รวม” อาจทำให้ภาพบิดเบือนได้ เพราะบางบริษัทมีรายได้จากส่วนอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่หากเราโฟกัสที่ ยอดขายโครงการอสังหาฯ ซึ่งเป็นเนื้อแท้ของธุรกิจ จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า จาก 41 บริษัทที่สำรวจ มีถึง 30 แห่งที่ยอดขายติดลบ โดยยอดขายรวมทั้งกลุ่มลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นดัชนีชี้วัดความอ่อนแอของตลาดในภาพรวมได้ดีที่สุด
เจาะลึกยอดขายโครงการอสังหาฯ: กลยุทธ์การอยู่รอดของยักษ์ใหญ่
ในการจัดอันดับด้าน “ยอดขาย” โดยเฉพาะ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงบัลลังก์ที่ 1 กลับมาได้ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท และน่าสนใจว่าทั้งสองบริษัทนี้เป็นเพียงส่วนน้อยที่ยังรักษาอัตราการเติบโตของยอดขายได้สวนกระแสตลาด
อีกหนึ่งผู้เล่นที่โดดเด่นอย่างมากคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มรุกตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อย่างเต็มตัว โดยสร้างปรากฏการณ์เติบโตถึง 103% จากปี 2565 กลายเป็นดาวรุ่งพุ่งแรงที่นักลงทุนต้องจับตามองในปีต่อๆ ไป ขณะที่ SC Asset ก็โชว์ศักยภาพด้วยการเติบโตของยอดขาย 13% พาตัวเองขึ้นมาติดอันดับ Top 5 ได้อย่างสง่างาม
ผลกำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผลกำไรคือเครื่องพิสูจน์ความสำเร็จที่แท้จริง ไม่ใช่เพียงแค่ยอดขาย ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน และอีกกว่า 20 แห่งที่มีกำไรลดลง
แม้จะมีรายได้ลดลง แต่ Land & Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท ซึ่งต้องยอมรับว่าเป็นผลพวงจากการบริหารจัดการสินทรัพย์ (การขายโรงแรมเข้ากองทุน) มิเช่นนั้นอันดับ 1 อาจเปลี่ยนมือไปสู่ ศุภาลัย หรือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำกำไรได้ใกล้เคียงกันที่ระดับ 6,000 ล้านบาทต้นๆ โดยแสนสิริเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาด้วยการทำกำไรเติบโตสูงถึง 42%
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทางปี 2568 และก้าวต่อไป
จากประสบการณ์ 10 ปีในอุตสาหกรรมนี้ ผมขอยืนยันว่าปี 2566 คือปีแห่งการชำระล้างและปรับตัว ส่วนปี 2567 ที่ผ่านมาและต่อเนื่องไปจนถึง 2568 จะเป็นปีแห่งการเลือกเฟ้น โดยผู้ซื้อจะมองหาโครงการที่มี ความคุ้มค่า (Value for Money) และผู้ประกอบการที่เน้น ความมั่นคงทางการเงิน (Financial Stability) เป็นหลัก
สำหรับท่านนักลงทุนหรือผู้กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในยุคนี้ การตัดสินใจต้องอาศัยข้อมูลที่ละเอียดกว่าเดิม ไม่ว่าจะเป็นการเปรียบเทียบ Yield ของโครงการ การเช็คสุขภาพการเงินของดีเวลลอปเปอร์ หรือแม้แต่ทำเลที่กำลังจะเติบโตตามโครงสร้างพื้นฐานใหม่ อย่าเพิ่งรีบตัดสินใจหากยังไม่เห็นตัวเลขผลประกอบการและทิศทางการดำเนินงานของบริษัทนั้นๆ
หากคุณต้องการเจาะลึกสถานการณ์ตลาด หรือต้องการคำปรึกษาในการคัดเลือกโครงการอสังหาฯ ที่มีความเสี่ยงต่ำและให้ผลตอบแทนที่ดีที่สุดในเวลานี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานที่ปรึกษาของเรา เราพร้อมช่วยคุณก้าวผ่านสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ไปพร้อมกับความมั่นใจที่มากกว่าเดิม เพื่อให้ทุกการลงทุนของคุณคุ้มค่าและยั่งยืนในระยะยาวครับ
