ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และผู้ชนะที่แท้จริง
การก้าวเข้าสู่ปี 2566 เปรียบเสมือนการเผชิญหน้ากับพายุลูกใหญ่สำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากการส่งมอบโมเมนตัมที่ดีมาจากปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ได้ยืดเยื้อยาวนานต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งความคึกคักหรือที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่คาดหวังได้ ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดในปี 2567 ยังคงไม่สู้ดีนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถรับมือกับความท้าทายอันหนักหน่วงนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามการแข่งขันที่ดุเดือดนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ลดลง แต่ยังมีแสงสว่างท่ามกลางความมืด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่น่าเป็นห่วงมากนัก แต่หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วงจนมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งต่างมีรายได้รวมติดลบไปราวๆ -28% นอกจากนี้ ยังมี ไรมอน แลนด์ ที่ประสบปัญหา -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ -22% และไซมิส แอสเสท -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ไม่สามารถหลีกพ้นภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดคว้าแชมป์รายได้รวม… แต่เบื้องหลังยังมีความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณา รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่มรายได้รวมสูงสุดอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวัดผลจากรายได้จากการขายจะสะท้อนถึงศักยภาพการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทได้ดียิ่งขึ้น
รายได้จากการขาย: สนามที่การแข่งขันเข้มข้นกว่าเดิม
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
หลายบริษัทประสบปัญหาหนักหน่วงในส่วนนี้ เช่น ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าจับตาคือ แม้แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ก็มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นว่าการแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และทั่วประเทศมีความเข้มข้นสูง และผู้บริโภคมีความละเอียดรอบคอบในการตัดสินใจซื้อมากขึ้น
เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำยอดขาย… แต่การเติบโตยังเป็นเป้าหมายสำคัญ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและไม่กล่าวถึงไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สร้างรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ถือเป็นสัญญาณที่ดีในการขยายธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย ของเครือเซ็นทรัล
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงผลลัพธ์สุดท้าย ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากมี กำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบ ภาวะขาดทุน (Loss Making) และบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ผงาดผู้นำกำไร… แต่เบื้องหลังมีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเตรียมพร้อม
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัว วางกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการประเมินภาพรวมใหญ่
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหา โครงการอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูง ในทำเลศักยภาพ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์เพื่อนำพาธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืนท่ามกลางความผันผวนของตลาด ทีมผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ของเราพร้อมให้คำแนะนำและช่วยเหลือท่านในการบรรลุเป้าหมาย โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จของคุณวันนี้
