ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่สร้างไว้ในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์นี้ก็ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยครั้งใหญ่ หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และภาพรวมของตลาดในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่างใกล้ชิด เพื่อให้เห็นภาพรวมและเข้าใจถึงกลไกที่ขับเคลื่อนตลาด รวมถึงปัจจัยที่ส่งผลต่อความสำเร็จและความท้าทายของแต่ละองค์กร ในการวิเคราะห์นี้ เราได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร ใครคือผู้นำที่แท้จริง และใครกำลังเผชิญกับความท้าทาย
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การปรับตัวที่หลากหลายในภาวะชะลอตัว
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันเป็นมูลค่ากว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 ข้อมูลนี้บ่งชี้ถึงภาวะการแข่งขันที่สูงและความท้าทายในการรักษาฐานรายได้ แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความเปราะบางของตลาดโดยรวม
บางบริษัทประสบปัญหาหนักหน่วง โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ตัวอย่างที่ชัดเจน ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงแรงกดดันที่บริษัทเหล่านี้กำลังเผชิญอยู่
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า แม้บริษัทใหญ่ที่มีความแข็งแกร่ง ก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายในการบริหารจัดการผลประกอบการในสภาวะตลาดปัจจุบัน
ผู้ท้าชิงรายได้รวมสูงสุด: การขับเคี่ยวที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ครองตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ไปอย่างเฉียดฉิวที่ 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (ในเครือ BTS Group) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการผสมผสานจากแหล่งอื่นๆ เช่น การปล่อยเช่า การบริหารสินทรัพย์ หรือแม้แต่การขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะให้ภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทนั้นๆ แข็งแกร่งเพียงใด
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะพบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ตัวเลขนี้ยืนยันถึงความยากลำบากในการผลักดันยอดขายในตลาดปัจจุบัน และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงอย่างรุนแรง เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ผู้นำด้านยอดขาย: การแข่งขันที่ดุเดือดเพื่อครองใจผู้บริโภค
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ที่ 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงพอสมควร แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่ก็ติดอันดับทุกปีในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นอย่างยิ่งคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับการขยายธุรกิจของบริษัท
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุด การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงไม่ได้อยู่ที่การขายได้มากเพียงใด แต่คือ “กำไร” ที่สามารถสร้างได้และนำเข้ากระเป๋าได้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัท ที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดอันดับ 1 ด้านกำไร: ด้วยกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า โดยสามารถทำกำไรได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษประมาณ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งเป็นผลมาจากกลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงถึง -25% จากปีก่อน
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ภาพอนาคต: การปรับตัวและการแสวงหาโอกาสในตลาดที่ท้าทาย
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทาย การแข่งขันที่รุนแรง และความผันผวนของตลาด อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน และบริหารจัดการต้นทุนและสินทรัพย์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ทุกบริษัทต้องให้ความสนใจ
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการนี้มายาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและการทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับทุกองค์กร หากคุณคือเจ้าของธุรกิจ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจปัจจัยแห่งความสำเร็จและบทเรียนจากปีที่ผ่านมา จะเป็นกุญแจสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสที่จะมาถึง
หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สำหรับปี 2567 และปีต่อๆ ไป โปรดติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เต็มไปด้วยพลวัตนี้
