ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย โอกาส และการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง ภายหลังจากการคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ซับซ้อนยิ่งขึ้น การเลือกตั้งใหญ่ที่เกิดขึ้นในช่วงต้นปี ส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ ขณะที่ภาพรวมเศรษฐกิจยังคงมีความไม่แน่นอนต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มที่น่ากังวลนี้ยังคงส่งผ่านมายังต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการทำความเข้าใจสภาวะตลาดที่แท้จริง ผมได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่ท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างกว้างขวางในตลาด
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังได้รับผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
Sansiri ผงาดขึ้นนำ! Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้รวม
แม้จะมีปัจจัยกดดัน แต่ Sansiri (SIRI) ก็สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยยอดขาย 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Supalai (SPALI) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) (เดิมคือ U City Public Company Limited) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัท อาจมีการเปลี่ยนแปลงไป
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อหลายบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์! Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้จากการขาย
AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ขึ้นมาเป็นอันดับ 2 แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ที่ 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) ที่มาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากการขายนั้นไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่แท้จริงได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นความสำเร็จสูงสุด ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 จนยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่ง! Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านกำไรสุทธิ
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยสำคัญที่ส่งให้ LH สามารถทำกำไรสูงในปีนี้ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการดังกล่าว Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีแนวโน้มที่จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ AP (Thailand) (AP) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียว Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นสู่อันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้า -25% ก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการมองหาโอกาส
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่กล่าวมาข้างต้น สะท้อนภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับแรงกดดัน อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่ การปรับตัวอย่างรวดเร็ว การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค รวมถึงการสร้างความเชื่อมั่นให้กับตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจทางธุรกิจ หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางกลยุทธ์ในยุคแห่งความเปลี่ยนแปลงเช่นนี้ เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยท่านค้นพบโอกาสและก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคง
