เจาะลึกวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การชะลอตัวที่ท้าทายและผู้กอบกู้ตลาดตัวจริง
ปี 2566 ได้ทิ้งบทเรียนอันล้ำค่าให้กับภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย นักวิเคราะห์และผู้ประกอบการหลายท่านคาดการณ์ว่า โมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวอย่างชัดเจน จะผลักดันให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวไปข้างหน้าได้อย่างแข็งแกร่ง ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง ความเชื่อมั่นที่เคยมีเริ่มสั่นคลอนเมื่อตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ท่ามกลางบรรยากาศทางการเมืองที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความเงียบเหงาที่ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เคยคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ปัญหาเหล่านี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ยังคงเผชิญกับความท้าทาย
ในฐานะที่ได้คลุกคลีอยู่ในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าหนึ่งทศวรรษ ดิฉันมองเห็นถึงความสำคัญของการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก เพื่อทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเผชิญกับสภาวะที่ไม่ปกติเช่นนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 วิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรได้ปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ราคาดี ที่เต็มไปด้วยการแข่งขันนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้จะดูเป็นตัวเลขที่สูง แต่ก็เป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท จุดที่น่ากังวลคือ การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นว่า สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงนั้นสูงถึง 25 จาก 41 บริษัท สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และจังหวัดหัวเมืองใหญ่
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มที่ติดลบมากกว่า 20% ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งล้วนประสบปัญหาขาดทุนด้านรายได้ราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความเปราะบางที่เกิดขึ้นในบางกลุ่มของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และความจำเป็นในการปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว -4% การชะลอตัวนี้ส่งผลกระทบต่อเกือบทุกระดับชั้นของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
แสนสิริ: ผู้นำด้านรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาในส่วนของรายได้รวม แสนสิริ (SIRI) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท และเติบโตถึง 12% ถือเป็นผลงานที่โดดเด่นอย่างยิ่งในปีที่ตลาดโดยรวมชะลอตัว สามารถเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่อยู่ในอันดับที่ 2 ไปได้อย่างสูสี ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ไว้ได้ ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท ตามมาด้วย Pruksa Holding (PPH) ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ติดอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) ที่อันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่อันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท การแข่งขันในกลุ่มบริษัทเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความพยายามในการรักษาฐานลูกค้าและขยายส่วนแบ่งตลาดในสภาวะที่ท้าทาย
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของสมรรถนะหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย การวัดผลการดำเนินงานที่แม่นยำและสะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจถูกเสริมด้วยรายได้จากแหล่งอื่นๆ เช่น การบริหารจัดการทรัพย์สิน หรือรายได้ทางการเงิน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการพัฒนาโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย กลุ่มบริษัท Top 10 ที่มีรายได้สูงสุดจะมีการเปลี่ยนแปลงอันดับไปอย่างมีนัยสำคัญ จากการรวบรวมข้อมูลทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้าสูงถึง 30 จาก 41 บริษัท เป็นตัวเลขที่บ่งชี้ถึงความยากลำบากในการระบายสต็อกสินค้าและความสามารถในการแข่งขันในตลาด ที่อยู่อาศัยใหม่
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายมิติ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสังเกตคือ ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand): ผู้นำยอดขายปี 2566 กลับคืนบัลลังก์
AP (Thailand) (AP) ได้ทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายกลับมาได้อย่างสง่างาม ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า Sansiri (SIRI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้ว่า Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% ก็นับเป็นผลงานที่น่าชื่นชม
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลประกอบการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่ก็รักษามาตรฐานได้ดี ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ CPN (Central Pattana) ซึ่งเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากโครงการที่พัฒนามาอย่างต่อเนื่อง ก็มีผลการดำเนินงานที่โดดเด่น โดยในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของ โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่มีการวางแผนอย่างดี
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่ยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสร้างรายได้จำนวนมากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ไม่อาจกล่าวได้ว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses: เจ้าแห่งกำไร ท่ามกลางความผันผวน
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงเช่นนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท ซึ่งหากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็คงก้าวขึ้นเป็นผู้นำแทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท แบบเฉียดฉิว Sansiri (SIRI) ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ CPN (Central Pattana) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ข้อมูลทั้งหมดนี้คือภาพรวมของผลการดำเนินงานในภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 จาก 41 บริษัทที่เราได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ การวิเคราะห์นี้ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อตัดสินแพ้ชนะอย่างเด็ดขาด แต่เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจของนักลงทุนและผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงชี้ให้เห็นว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะยังคงเป็นแรงกดดันที่สำคัญ การปรับตัวเชิงกลยุทธ์ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า รวมถึงการมองหา โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ใหม่ๆ ที่มีศักยภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตต่อไป
หากท่านคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำอย่างมืออาชีพ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อก้าวสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยโอกาสแห่งอนาคต.
