วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี
ปี 2566 เป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 กลับพบว่าตลาดได้ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงแนวโน้มดังกล่าวต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22%, และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9%, และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากพิจารณาในมิติของ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (Property Sales Revenue) ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการแปลงหน่วยพัฒนาโครงการเป็นรายได้จริง จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป บ่อยครั้งที่บริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่การขับเคลื่อนหลักยังคงอยู่ที่การขายอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวบรวมข้อมูลเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
ตัวเลขที่สะท้อนถึงความท้าทายอย่างชัดเจน ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses ซึ่งเป็นชื่อที่หลายคนคาดไม่ถึง กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่ครองอันดับ 1 ในแง่ของรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
Top Performers ด้านรายได้จากการขาย
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทาย ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาหรือเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดด้านรายได้จากการขายได้อย่างน่าสนใจ:
AP (Thailand) ยังคงแข็งแกร่ง ครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท
Sansiri ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai รักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอด 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท
Origin Property ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง 24% ด้วยยอด 8,840 ล้านบาท
Quality House ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท
Property Perfect ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การดำเนินธุรกิจที่ประสบความสำเร็จไม่ได้วัดกันที่ปริมาณรายได้เพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงความสามารถในการสร้าง กำไรสุทธิ (Net Profit) ซึ่งหมายถึงเงินที่เหลือเก็บเข้ากระเป๋าจริงๆ
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยังคงครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริษัททำกำไรได้โดดเด่นคือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ก็มีโอกาสที่จะเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42%
Origin Property ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House ตามมาติดๆ ในอันดับ 7 ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์: ก้าวสู่ปี 2567 ที่ยังคงท้าทาย
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทนี้ สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่ซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 โดยผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และความเข้าใจในความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับแรงกดดันต่างๆ ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค, สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระดับภูมิภาค, และการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค การปรับตัวอย่างต่อเนื่อง การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตที่แท้จริง และการบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความยั่งยืนให้กับธุรกิจ
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์เพื่อวางแผนธุรกิจ หรือตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาด การทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมและการวิเคราะห์ผู้เล่นหลักคือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
เราพร้อมให้คำปรึกษาและนำเสนอข้อมูลเชิงลึกเพื่อสนับสนุนการตัดสินใจทางธุรกิจของท่านในทุกมิติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
