วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ย้อนรอยความท้าทาย ส่องผู้ชนะตัวจริง และจับตาแนวโน้มปี 2567
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดนี้มาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่เต็มไปด้วยความเซอร์ไพรส์และบททดสอบที่หนักหนาสาหัสอย่างยิ่ง สำหรับภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทย
ความคาดหวังที่เคยมีต่อปี 2566 ซึ่งตั้งอยู่บนโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 นั้น กลับต้องพบกับความจริงที่ว่า ตลาดได้กลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ การชะลอตัวนี้เริ่มต้นขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สู้ดีขึ้นนัก
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของแต่ละองค์กร Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางคลื่นลมแรงแห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: สัญญาณชะลอตัวทั่วกระดาน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงโดยรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่รอดพ้นจากภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้ลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นนำ
เมื่อพิจารณาอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ ดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย: บทพิสูจน์ศักยภาพที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นๆ เข้ามาเสริม เช่น รายได้จากธุรกิจโรงแรม การบริหารจัดการ หรือการลงทุนอื่นๆ แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักที่สะท้อนความสามารถในการพัฒนาและจำหน่ายโครงการอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งอยู่ที่ 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญนั้น ส่งผลกระทบต่อหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมายืนหนึ่ง
เมื่อวัดผลจากรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นอย่างยิ่งคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตเช่นนี้สะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งทางการเงินที่แท้จริง
แม้จะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วบริษัทไม่สามารถสร้างกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ยังไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง การพิจารณากำไรสุทธิจึงเป็นตัวชี้วัดความแข็งแกร่งและความสามารถในการบริหารจัดการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน และบางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ยังคงแชมป์ท่ามกลางความผันผวน
แม้จะเผชิญกับรายได้ที่ลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ก็อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน โดยมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567
จากข้อมูลและภาพรวมที่ได้วิเคราะห์มานั้น คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันจะสูงขึ้น ความต้องการของผู้บริโภคจะมีความหลากหลายและเฉพาะเจาะจงมากขึ้น รวมถึงปัจจัยมหภาคทางเศรษฐกิจ เช่น อัตราดอกเบี้ย ภาวะเงินเฟ้อ และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงมีบทบาทสำคัญต่อทิศทางของตลาด
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทาย ย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีความสามารถในการปรับตัว กลยุทธ์การตลาดที่สร้างสรรค์ การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง
การวิเคราะห์ผลประกอบการเหล่านี้ เป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพรวมวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเท่านั้น ยังมีอีกหลายปัจจัยที่ต้องพิจารณาเพื่อประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัทและทิศทางของตลาดในอนาคต
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบว่าบริษัทใดมีศักยภาพในการเติบโตอย่างยั่งยืน ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ เราพร้อมที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงวิเคราะห์ที่ครอบคลุมและเป็นประโยชน์ เพื่อช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ.
