ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สู่ยุคแห่งการปรับตัวและความท้าทายเชิงกลยุทธ์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป นับเป็นอีกหนึ่งบททดสอบที่เข้มข้นสำหรับอุตสาหกรรมที่เราคุ้นเคย แม้หลายฝ่ายจะคาดหวังโมเมนตัมเชิงบวกต่อเนื่องจากปี 2565 ที่สัญญาณของการฟื้นตัวเริ่มปรากฏ แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดได้กลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความเนือยนาครานี้ได้ส่งทอดมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งปกติคือช่วงเวลาแห่งการเฉลิมฉลองและยอดขายที่คึกคัก ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดกลับมาสดใสได้อย่างที่ใจปรารถนา ความท้าทายนี้ยังคงดำเนินต่อเนื่องมาสู่ต้นปี 2567
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะเข้าใจภาพรวมและวิเคราะห์เชิงลึก Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามอุปสรรคเหล่านี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความเปราะบาง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันเป็นมูลค่ากว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่าตกใจ แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่หลากหลาย และความสามารถในการปรับตัวที่แตกต่างกันของแต่ละองค์กร
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่รายได้หดตัวไปราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากแนวโน้มนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ทะยานสู่ยอดขายสูงสุด ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาถึงผู้ที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 กลับพบว่า Sansiri (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยมี AP Thailand (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) ครองอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรวมรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทอย่างชัดเจน
เมื่อมองเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท แนวโน้มนี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง คือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ความน่าสนใจคือ ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่ที่เผชิญกับรายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP Thailand ผงาดขึ้นนำในสมรภูมิรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP Thailand (AP) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครอง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันแข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังสามารถเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ปรากฏตัวในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเป็นรูปธรรม โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงกลยุทธ์ที่รอบคอบและการตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างจำกัด ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งสะท้อนถึงแรงกดดันด้านต้นทุน และความสามารถในการบริหารจัดการที่ท้าทาย โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งในด้านกำไรสุทธิ ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรในครั้งนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสูสี โดยเฉือน AP Thailand (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และแสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) รั้งอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
อันดับที่ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) เจ้าของธุรกิจ “เจ้าสัวน้ำเมา” ปรากฏตัวในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ซึ่งเป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายและบททดสอบความแข็งแกร่งของแต่ละองค์กร แม้ภาพรวมรายได้รวมจะทรงตัว แต่การลดลงของรายได้จากการขายและกำไรสุทธิบ่งชี้ถึงแรงกดดันจากปัจจัยต่างๆ ทั้งสภาพเศรษฐกิจมหภาค การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินงาน แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ กลยุทธ์ที่เน้นการสร้างมูลค่าเพิ่ม การพัฒนาโครงการที่มีเอกลักษณ์ การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการดำเนินงาน และการสร้างความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้า จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีอยู่ เพียงแต่อยู่ในยุคของการเปลี่ยนแปลง ที่ต้องอาศัยความเข้าใจเชิงลึก การวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ และความสามารถในการปรับตัวที่เหนือชั้น
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการวางแผนและตัดสินใจในอนาคต อย่าพลาดโอกาสในการคว้าชัยในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะมาถึงนี้!
