เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้รอดและใครคือผู้แข็งแกร่งในตลาดขาลง?
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 10 ปี ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง แต่ปี 2566 นั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายและแตกต่างอย่างแท้จริง จากความคาดหวังอันสดใสที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมการฟื้นตัวในปี 2565 ทว่า ตลาดกลับพลิกผันเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติเป็นไฮซีซั่นอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
ในบทวิเคราะห์นี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณเตือนจากตัวเลขที่ถดถอย
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 พวกเขาสามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์กลับน่ากังวลยิ่งขึ้น เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักและมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) โดยมีรายได้ติดลบถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง -26%, Lalil Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PRUKSA) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
หากจะวัดผลงานกันอย่างแท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลักมีความสำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากการรวมรายได้จากแหล่งอื่น ๆ อาจไม่สะท้อนความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขของ Top 10 บริษัท และอันดับต่าง ๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างเห็นได้ชัด
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีการทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ประสบปัญหาหนัก รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Siri Public Company Limited (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai Public Company Limited (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation Public Company Limited (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding Public Company Limited (PRUKSA): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Public Company Limited (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property Public Company Limited (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
Quality House Public Company Limited (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect Public Company Limited (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง Central Pattana Public Company Limited (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่น่าสนใจ
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรท่ามกลางความท้าทาย
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสูงสุดอีกครั้ง
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses Public Company Limited (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสุทธิยังคงเป็นอันดับ 1 เนื่องจากมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
Supalai Public Company Limited (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) Public Company Limited (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri Public Company Limited (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property Public Company Limited (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation Public Company Limited (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House Public Company Limited (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding Public Company Limited (PRUKSA): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana Public Company Limited (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสำหรับปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งการปรับตัวและวัดความแข็งแกร่งของแต่ละองค์กร แนวโน้มในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่สำหรับผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง ทีมงานที่มีประสิทธิภาพ และความเข้าใจในความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะยังคงมีโอกาสในการเติบโตและสร้างผลกำไร
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด และมองเห็นโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน
ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาโอกาสการลงทุนที่ใช่สำหรับคุณ? ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อวางแผนก้าวต่อไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างไม่หยุดนิ่ง!
