ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำ – ใครคือผู้กุมชัยในยุคผันผวน?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมาเป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ถึงความท้าทายและความไม่แน่นอนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยคาดหวังโมเมนตัมเชิงบวกต่อเนื่องจากปี 2565 ที่การฟื้นตัวกำลังเริ่มก่อตัว แต่กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างชัดเจน ปัจจัยหลายอย่าง ทั้งการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่น และสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบาง ได้ฉุดรั้งการเติบโตต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามฤดูกาล หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และสถานการณ์นี้ได้ลากยาวมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นในการวิเคราะห์เชิงลึกเพื่อทำความเข้าใจภาพรวม
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่งตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายของตลาดได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางสมรภูมิที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่ความเปราะบางซ่อนอยู่
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือประมาณ 61% ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งบ่งชี้ถึงความเปราะบางที่กระจายตัวอยู่ในหลายกลุ่มบริษัท
ผู้ที่ได้รับผลกระทบหนัก: การปรับตัวที่ล่าช้าหรือกลยุทธ์ที่ไม่ตอบโจทย์
ในกลุ่มบริษัทที่รายได้รวมติดลบในระดับสูงกว่า 20% เราเห็นชื่อของ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญกับการลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบไปถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% การปรับตัวที่ล่าช้า หรือกลยุทธ์การขายที่ไม่สามารถตอบสนองต่อความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป อาจเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริษัทเหล่านี้ต้องเผชิญกับผลประกอบการที่น่าผิดหวัง
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นหนึ่งในเสาหลักของอุตสาหกรรม ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่าไม่มีบริษัทใดที่สามารถอยู่เหนือกระแสความท้าทายของตลาดได้ทั้งหมด
อันดับรายได้รวม: แสนสิริกลับมาผงาด เอพี (ไทยแลนด์) ตามติด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ชื่อของ Sansiri (SIRI) ปรากฏขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท พร้อมกับการเติบโต 12% แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและการบริหารจัดการที่เหนือชั้น สามารถแซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย Univentures (UV) ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจหลัก
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” ถือเป็นหัวใจสำคัญ เพราะรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาสนับสนุน อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงไปพอสมควร
โดยรวมแล้ว บริษัททั้ง 41 แห่งสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ความท้าทายในธุรกิจขาย: Raimon Land, LPN, Land and Houses เผชิญแรงกดดัน
กรณีของ Raimon Land (RML) เป็นที่น่าจับตาอย่างยิ่ง เนื่องจากมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% ตามมาด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมากถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ที่น่าสังเกตคือ ไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงสภาพตลาดที่ยากลำบากและแรงกดดันด้านการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงขึ้น
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย, Sansiri เติบโตน่าประทับใจ
ในที่สุด AP (Thailand) (AP) ก็สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้อย่างสวยงาม ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็ยังเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ซึ่งเป็นสัญญาณบวกที่น่าสนใจ Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้ลดลง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เป็นอีกบริษัทที่มาอย่างสม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและสมควรได้รับการกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่ก้าวกระโดดนี้สะท้อนถึงความสำเร็จของกลยุทธ์การขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ในที่สุด สิ่งที่ตัดสินความสำเร็จที่แท้จริง คือ “กำไรสุทธิ” หรือผลกำไรที่บริษัทสามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้ ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากมีต้นทุนสูงหรือบริหารจัดการต้นทุนได้ไม่ดี ก็ไม่สามารถเรียกได้ว่าเป็นผู้ชนะ การดำเนินงานในปี 2566 ของทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
บริษัทที่ขาดทุนและผลกำไรที่ลดลง: สัญญาณเตือนที่ต้องเฝ้าระวัง
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและอัตรากำไรที่ลดลงในตลาด
Land and Houses ยืนหนึ่งเรื่องกำไร, Supalai และ AP (Thailand) แข่งขันสูสี
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนคือ การบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีสิทธิ์ขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri แสดงผลงานการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจถึง 42% ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิดในอันดับ 7 Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าจะยังคงมีความยากลำบากในปี 2567 การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ไม่เพียงแต่จะช่วยให้นักลงทุนและผู้มีส่วนเกี่ยวข้องเข้าใจภาพรวมของตลาด แต่ยังเป็นการเตรียมพร้อมรับมือกับความไม่แน่นอน การปรับกลยุทธ์ และการค้นหาโอกาสใหม่ๆ ท่ามกลางสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญ รวมถึงกลยุทธ์ที่นำไปสู่ความสำเร็จในยุคที่เต็มไปด้วยการแข่งขันและโอกาสที่ซ่อนเร้น โปรดติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและข้อมูลอัปเดตจากเราอย่างต่อเนื่อง เพื่อร่วมกันนำทางสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาดและสร้างผลตอบแทนสูงสุดในอนาคตอันใกล้นี้.
