ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย โอกาส และผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมิธุรกิจอสังหาฯ
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการปรับตัวครั้งใหญ่สำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางกระแสความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและการเมืองที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โอกาสในการพลิกฟื้นที่เคยคาดหวังไว้จากโมเมนตัมในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งมักจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเติบโต ก็ยังคงมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ไม่ชัดเจน ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงต้องจับตาดูสถานการณ์อย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงพลวัตของการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง บทวิเคราะห์นี้จึงมุ่งเน้นไปที่การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในตลาดที่เต็มไปด้วยการแข่งขันนี้
รายได้รวม: ภาพรวมของการชะลอตัวแต่ยังมีผู้ที่โดดเด่น
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของ Property Mentor พบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท สิ่งที่น่าสังเกตคือ จากจำนวนทั้งหมด 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมของตลาดที่เผชิญกับแรงกดดันอย่างแท้จริง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักและมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% นอกจากนี้ยังพบว่า Raimon Land (RML) มีรายได้รวมลดลง 26%, Lalin Property (LALIN) ลดลง 23%, Major Development (MD) ลดลง 22% และ Siamese Asset (SA) ลดลง 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ผู้นำตลาดที่แข็งแกร่ง ก็ยังคงเห็นรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสนใจว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวมสูงสุด พร้อมการเติบโตที่น่าประทับใจ
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่าแสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่อยู่ในอันดับสองด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) ตามมาในอันดับสาม ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับสี่ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) คว้าอันดับห้าด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับหกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ Universal Utilities (UU) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับแปดด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) คว้าอันดับเก้าด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของสมรรถนะทางธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจได้รับรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักและมีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย: ยุทธศาสตร์การตลาดที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมายึดตำแหน่งอันดับหนึ่งอีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า SIRI ซึ่งมาเป็นอันดับสอง ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท SIRI เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับสามไว้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) เลื่อนขึ้นมาอยู่ใน Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับหก ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่มีผลงานสม่ำเสมอ คว้าอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างชัดเจน ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพในการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การสร้างรายได้เพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอที่จะตัดสินผู้ชนะตัวจริง หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถสร้าง “กำไรสุทธิ” ที่เข้ากระเป๋าได้มากพอ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: กลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่เหนือชั้น
สำหรับ Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ความสำเร็จนี้มาจากปัจจัยพิเศษ คือ กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับสองด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง โดยมี AP (Thailand) (AP) ตามมาอย่างเฉียดฉิวในอันดับสาม ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) คว้าอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับหก ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 โอกาสและความท้าทายที่รออยู่
บทวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์นี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดไทยต้องเผชิญในปี 2566 สถานการณ์ในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากและต้องอาศัยการปรับตัวอย่างต่อเนื่องของทุกภาคส่วนในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการจะประสบความสำเร็จในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองอื่นๆ ทั่วประเทศ การบริหารจัดการต้นทุน การเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการและช่องทางการขาย จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน บ้าน คอนโดมิเนียม หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจให้ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ ขอเชิญชวนให้ท่านเข้าร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนวงการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการแบ่งปันข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์ที่สามารถนำไปปรับใช้ได้จริง เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของท่านเต็มไปด้วยความมั่นใจและนำไปสู่ผลลัพธ์ที่ดีที่สุด
