ปี 2566: ท่ามกลางกระแสชะลอตัว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญความท้าทายและผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดมาโดยตลอด และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าต้นปีจะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอันเนื่องมาจากโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทางอย่างสิ้นเชิง ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สัญญาณของตลาดก็ยังคงไม่สดใสไปกว่าปีที่ผ่านมานัก
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมที่แท้จริงของผลการดำเนินงานในปี 2566 Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมที่ชะลอตัวและสัดส่วนบริษัทที่รายได้ลดลง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ในอัตราที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกัน โดยมีรายได้ลดลง -26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) รายได้หดหายไป -23% Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) รายได้หดตัว -10% Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันที่ดุเดือด: Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาในอันดับสองด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท อย่างสูสี อันดับสามเป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับสี่ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับห้า ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับหกตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ Univentures (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับแปดคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับเก้า Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: มาตรฐานที่วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักได้อย่างเต็มที่ เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ ก็มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการรวบรวมข้อมูล สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตาคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าประหลาดใจคือ ไม่ใช่แค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ตามมาในอันดับสองด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ โดยเพิ่มขึ้น 7% อันดับสามเป็นของ Supalai (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับสี่ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง โดยมีรายได้เพิ่มขึ้นถึง 13% อันดับห้าคือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงค่อนข้างมาก Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวเองให้อยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับหก ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับเจ็ดเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับแปด
Quality Houses (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งได้ในอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจอย่างยิ่ง
การแข่งขันด้านกำไรสุทธิ: ผู้ที่รักษาผลกำไรไว้ได้คือผู้ชนะตัวจริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้การขายจะดีเพียงใด หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าเหลือน้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสุทธิ แม้รายได้รวมลดลง
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่หนุนกำไรของ LH มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งสร้างรายได้ราว 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการดังกล่าว Supalai (SPALI) ก็จะขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน โดยในปี 2566 ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียดในอันดับสาม
แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับสี่ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้าด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับหกด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิดในอันดับเจ็ด Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับแปดด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเก้าด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) อยู่ในอันดับสิบด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสู่อนาคต
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบาง การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และปัจจัยอื่นๆ ได้ส่งผลกระทบต่อยอดขายและผลกำไรของหลายบริษัท
อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ก็ยังคงมีผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและรักษาผลประกอบการให้เติบโตได้ ซึ่งถือเป็นเครื่องบ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของธุรกิจนั้นๆ การวิเคราะห์เชิงลึกถึงรายได้จากการขายและกำไรสุทธิ เป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการประเมินศักยภาพที่แท้จริงของแต่ละบริษัท
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยังคงมีความยากลำบากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การแข่งขันจะยังคงดุเดือด และผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ และมุ่งเน้นสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับลูกค้า เพื่อที่จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างลึกซึ้ง การศึกษาข้อมูลเชิงเปรียบเทียบเช่นนี้เป็นจุดเริ่มต้นที่ดีที่สุด อย่าพลาดโอกาสในการติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แม่นยำจากผู้เชี่ยวชาญ เพื่อการตัดสินใจที่ชาญฉลาดสำหรับอนาคตของคุณ.
