วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ใครคือตัวจริงในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่สร้างความประหลาดใจและท้าทายอย่างยิ่ง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากแรงส่งของปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณเชิงบวก แต่ภาพรวมกลับตรงกันข้าม ตลาดได้ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาทองของการขายในไตรมาส 4 ก็ไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่ชัดเจนได้ และแนวโน้มนี้ยังคงลากยาวเข้าสู่ปี 2567 สภาพการณ์เช่นนี้ทำให้การประเมินศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ตัวจริง” ท่ามกลางสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่รายได้หดตัว 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดนำ: แชมป์รายได้รวม แต่การแข่งขันยังคงดุเดือด
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวม บริษัทที่ทำรายได้สูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ได้มาจากกิจกรรมหลักของการพัฒนาและขายโครงการ แต่ถ้าเราตัดปัจจัยดังกล่าวออก แล้วพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทจะมีความเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
หลายบริษัทเผชิญกับตัวเลขที่น่าตกใจ เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่สะท้อนความท้าทายของตลาดได้เป็นอย่างดีคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์: ผู้นำด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มเซ็นทรัล
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาดสู่ความเป็น “ผู้ชนะ” ตัวจริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้สูงเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถแปลงรายได้เป็นผลกำไรที่จับต้องได้ ก็ไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ทะยานสู่แชมป์กำไร: กลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่โดดเด่น
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ อันดับ 2 อย่างศุภาลัย จะขึ้นเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานที่ได้นำเสนอข้างต้น สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและหลากหลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 แม้จะมีผู้เล่นบางรายที่สามารถเติบโตและรักษาผลกำไรได้ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว แต่โดยรวมแล้ว ตลาดนี้ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง
สำหรับปี 2567 มีแนวโน้มว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์เพื่อเพิ่มยอดขายและรักษากำไร การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การบริหารกระแสเงินสด และการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดว่าใครจะสามารถยืนหยัดและก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด ผมเชื่อว่าการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้นักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจในตลาดนี้ ได้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนขึ้น และสามารถวางแผนการดำเนินงานและตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
