วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ชะลอตัวแต่ใครคือผู้แกร่งจริง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป นับเป็นปีที่ท้าทายยิ่งนัก สัญญาณบวกที่เคยได้รับจากการฟื้นตัวของปี 2565 กลับจางหายไป ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามปกติ (ไฮซีซั่น) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้เท่าที่คาดหวัง และดูเหมือนว่าแนวโน้มในปี 2567 จะยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายไม่แตกต่างกัน
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะเข้าใจภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย ทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาค
รายได้รวม: ภาพรวมชะลอตัว แต่มีปัจจัยบวกเฉพาะบางบริษัท
เมื่อมองภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ พบว่าในปี 2566 มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 สิ่งที่น่าสังเกตคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ยักษ์ใหญ่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ เอง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses (LH) แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับแรงหนุนจากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อเจาะลึกที่รายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างน่าใจหาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) ที่ผลงานโดดเด่นอย่างยิ่ง หลังจากการทุ่มเทพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเข้ามาแข่งขันในตลาด บริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาด “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทใดจะสามารถทำรายได้จากการขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ไม่สามารถถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท มีผลกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ทะยานสู่เบอร์หนึ่งด้านกำไรสุทธิ
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการนี้ ศุภาลัยจะเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปี 2566 ซึ่งเต็มไปด้วยความท้าทาย การปรับตัว และการแข่งขันที่เข้มข้น แม้จะมีบางบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตและสร้างผลกำไรได้อย่างน่าประทับใจ แต่ภาพรวมส่วนใหญ่ยังคงเผชิญกับแรงกดดันทางเศรษฐกิจ
ปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับความยากลำบากเช่นเคย ปัจจัยสำคัญที่จะเป็นตัวชี้วัดความสำเร็จของแต่ละบริษัท คงอยู่ที่ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ควบคุมกระแสเงินสด และการปรับกลยุทธ์การตลาดให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการทำความเข้าใจถึงศักยภาพและแนวโน้มของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ การวิเคราะห์ผลประกอบการอย่างละเอียดนี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ อย่าพลาดที่จะติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและโอกาสการลงทุนที่น่าสนใจที่เราจะนำเสนอต่อไป เพื่อให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจในโลกของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
