ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดบทเรียน ชี้ทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาแล้วนับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้นมีความพิเศษในตัวเอง มันเป็นปีที่ท้าทายความคาดหวังที่เรามี จากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งหลายฝ่ายคาดหวังว่าจะผลักดันให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวทะยานไปข้างหน้าอีกขั้น แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งอย่างเห็นได้ชัด โดยมีปัจจัยด้านการเมืองที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ยังคงต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติแล้วจะเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกเร้าตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่หวัง และภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงสะท้อนถึงความไม่แน่นอนที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลเชิงลึกที่ Property Mentor ได้รวบรวมมาจากการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เราสามารถมองเห็นภาพรวมของความท้าทายที่ธุรกิจเหล่านี้ต้องเผชิญ และประเมินได้ว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามอุปสรรคไปได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การถดถอยที่ต้องทำความเข้าใจ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่เราได้ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่าบริษัทถึง 25 แห่งจาก 41 แห่ง มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีที่ผ่านมา
เราเห็นบริษัทหลายแห่งที่ประสบกับการถดถอยของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงในระดับที่สูงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบไป 26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ทะยานขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวมที่สร้างขึ้น แสนสิริ (SIRI) คือผู้นำที่โดดเด่นที่สุดในปี 2566 ด้วยรายได้รวมถึง 39,082 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโต 12% นำหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ที่อันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) รั้งอันดับ 3 ที่ 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, UCity (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท ปิดท้ายใน Top 10
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความแข็งแกร่ง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้คร่ำหวอดในอุตสาหกรรม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การพิจารณาจากรายได้จากการขายจะช่วยให้เราเห็นภาพความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริงของแต่ละบริษัท
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 แห่งจาก 41 แห่ง ที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความยากลำบากในการสร้างยอดขายในตลาดปีที่ผ่านมา
เราเห็นการปรับตัวลงอย่างมีนัยสำคัญในรายได้จากการขายของบางบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในแง่รายได้รวม ก็ยังคงเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) สามารถสร้างผลงานได้อย่างยอดเยี่ยม ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท กลับมาทวงคืนตำแหน่งจากแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษามาตรฐานด้วยการอยู่ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จที่อันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้อย่างแข็งแกร่งด้วยตัวเลข 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาที่ยืนใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้สม่ำเสมอ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่กำไรสุทธิคือตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะสุดท้ายแล้ว การที่บริษัทจะสามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืนและสามารถสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้นได้นั้น ขึ้นอยู่กับความสามารถในการทำกำไร
ภาพรวมในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทสามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses แชมป์กำไรสูงสุด แต่เบื้องหลังคือการขายสินทรัพย์
Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ในแง่กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยหลักที่ทำให้ LH คว้าตำแหน่งนี้ไปได้คือ การบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน AP (Thailand) (AP) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ตามมาติดๆ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิด Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวและความยืดหยุ่นคือหัวใจสำคัญ
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 เป็นบทเรียนสำคัญที่สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ธุรกิจนี้กำลังเผชิญ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงคาดการณ์ได้ยาก และจะเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยความสามารถในการปรับตัวและความยืดหยุ่นอย่างสูงจากผู้ประกอบการทุกราย
สำหรับนักลงทุนที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็น เพื่อให้สามารถประเมินความเสี่ยงและโอกาสในการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ การทำความเข้าใจว่าบริษัทใดมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี และสามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว คือปัจจัยสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จในระยะยาว
หากท่านเป็นนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่าในปี 2567 อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลที่ทันสมัยที่สุด ที่จะช่วยนำพาท่านไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน.
