ท่ามกลางความผันผวน: เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และกลยุทธ์สู่ปี 2567
ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง จากที่เคยคาดหวังถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดจากการฟื้นตัวต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 สถานการณ์กลับพลิกผันสู่สภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ การเลือกตั้งใหญ่ที่เข้ามาพร้อมกับความไม่แน่นอนทางการเมืองส่งผลให้ตลาดซึมยาวต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เคยเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงแสดงแนวโน้มที่ท้าทายไม่แพ้กัน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเป็นทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามการเปลี่ยนแปลงและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะการรวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัทชั้นนำ เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานอันโดดเด่นท่ามกลางกระแสที่ถาโถม
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณแห่งความท้าทายที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะดูสูง แต่หากพิจารณาเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท จะพบว่าเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% สิ่งที่น่าจับตาคือเมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่าสูงถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือประมาณ 60% มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาพรวมของตลาดที่กำลังเผชิญแรงกดดันอย่างชัดเจน
บริษัทที่ประสบกับรายได้ลดลงในอัตราที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR), และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN และ ESTAR ที่เห็นตัวเลขลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land Plc. (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property Plc. (LALIN) ที่ 23%, Major Development Plc. (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในอุตสาหกรรมอย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในบรรดา 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Plc. (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding Plc. (PSH) ที่ 9% และ Origin Property Plc. (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
Top 10 รายได้รวม: การแข่งขันที่ยังเข้มข้น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri Plc. (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) Plc. (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai Plc. (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures Plc. (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate Plc. (S): 15,066 ล้านบาท
Sansiri สามารถคว้าอันดับหนึ่งไปครองได้อย่างสวยงาม แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการและกลยุทธ์การขายที่แข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนของตลาด
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมเพียงอย่างเดียว อาจไม่สะท้อนภาพรวมความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างสมบูรณ์ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในมุมมองของผู้ที่มีประสบการณ์ในธุรกิจนี้ การพิจารณา รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญและตรงไปตรงมาที่สุดในการประเมินประสิทธิภาพของการสร้างยอดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์
เมื่อประเมินเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land Plc. (RML) ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดในหลายมิติ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ผู้นำตลาดด้านยอดขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สิ่งที่ยืนยันถึงความท้าทายของตลาดคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 แสดงให้เห็นว่า แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ก็ยังได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ชะลอตัว
Top 10 รายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้นและผู้ที่ยังคงเติบโต
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) Plc. (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Sansiri Plc. (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai Plc. (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding Plc. (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% ก็ยังอยู่ใน Top 10)
Quality Houses Plc. (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect Plc. (PF): 7,171 ล้านบาท
AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายกลับมาได้สำเร็จ พร้อมกับการเติบโตที่น่าประทับใจ ในขณะที่ Sansiri ก็ยังคงรักษาอันดับต้นๆ ไว้ได้ด้วยการเติบโตอย่างต่อเนื่อง SC Asset เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาจากการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13%
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพและตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด แต่หากผลกำไรที่เกิดขึ้นน้อย การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนที่คุ้มค่าก็ย่อมเป็นไปได้ยาก ดังนั้น กำไรสุทธิ (Net Profit) คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริงของบริษัท
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ปัญหาที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท หรือประมาณครึ่งหนึ่งของทั้งหมด มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 กำไรสุทธิ: ผู้นำด้านความสามารถในการทำกำไร
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses Plc. (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai Plc. (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) Plc. (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri Plc. (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property Plc. (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation Plc. (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses Plc. (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana Plc. (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses Plc. (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิสูงสุดได้อย่างเหนียวแน่น แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนได้กำไรถึง 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai Plc. (SPALI) ก็คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน โดยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri Plc. (SIRI) แสดงการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% ในส่วนของกำไรสุทธิ ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีอย่างยิ่ง
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญ ทั้งจากปัจจัยภายนอกที่ควบคุมได้ยาก เช่น สภาวะเศรษฐกิจโลก, อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงเปราะบาง รวมถึงปัจจัยภายในที่เกี่ยวข้องกับความสามารถในการบริหารจัดการโครงการ, การตลาด, และการขาย
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างต่อเนื่องสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องปรับตัวอย่างรวดเร็ว วางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ และให้ความสำคัญกับการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับลูกค้า รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัท การวิเคราะห์จุดแข็งจุดอ่อน และการติดตามแนวโน้มของตลาดอย่างใกล้ชิด จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจและสร้างโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสม
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน เราขอเชิญชวนท่านติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่แม่นยำและทันสมัยที่สุด เพื่อให้ท่านไม่พลาดทุกโอกาสในการเติบโตและประสบความสำเร็จในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย.
