ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอด สู่ความท้าทายปี 2567
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบอันเข้มข้นสำหรับทุกผู้ประกอบการ ตลาดที่เคยคาดหวังว่าจะรุ่งเรืองต่อยอดจากโมเมนตัมปี 2565 กลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ การเมืองที่เข้มข้นในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ส่งแรงกระเพื่อมต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายอันเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความร้อนแรงให้กลับคืนมาได้ การประเมินแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงต้นปี 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อเจาะลึกผลการดำเนินงานในปี 2566 วิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่ยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่คาดไม่ถึง
โดยภาพรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้จะดูเหมือนเป็นการลดลงเพียงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทของปี 2565 แต่เมื่อพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้ลดลงมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 แห่ง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างกว้างขวางในอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง สะท้อนถึงความยากลำบากในการบริหารจัดการและกลยุทธ์การตลาด เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบในระดับกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นแรงปะทะ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม: การแข่งขันที่สูสีในกลุ่ม Top 10
เมื่อเจาะลึกถึง 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Grand Unity Development) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดแก่นแท้ของการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะสะท้อนถึงศักยภาพในการทำตลาดและยอดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้แม่นยำกว่า
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่า 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ผลกระทบที่รุนแรงปรากฏชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% การลดลงของรายได้จากการขายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น เพราะในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ยึดตำแหน่งผู้นำด้านยอดขาย: การยืนหยัดของผู้นำตลาด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่ อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ทวงคืนตำแหน่งผู้นำจาก SIRI กลับมาได้สำเร็จ โดย SIRI อยู่ในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท แต่ก็นับเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มียอดขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะมียอดขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6 อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มีประวัติการดำเนินงานที่สม่ำเสมอ ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มียอดขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จในการขยายฐานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มเซ็นทรัล
กำไรสุทธิ: บทสรุปของประสิทธิภาพการบริหารจัดการ
เมื่อพิจารณาถึง “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสุดท้ายของความสามารถในการสร้างผลกำไรและเก็บเกี่ยวรายได้เข้าสู่บริษัท ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่อง บางบริษัทขาดทุนมาถึง 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารต้นทุนและสินทรัพย์ที่เป็นเลิศ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ความสำเร็จนี้มาจากการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) ในอันดับ 4 ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ในอันดับ 5 มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียวในอันดับ 7 Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 และแนวโน้มสำหรับปี 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว รวมถึงการปรับกลยุทธ์การขายและการตลาดให้เข้ากับสภาวะเศรษฐกิจและสังคม จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้ขาดความสำเร็จของผู้ประกอบการแต่ละราย
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ ถึงเวลาแล้วที่ท่านจะประเมินศักยภาพของตนเองและหาแนวทางในการก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปให้ได้ เพื่อคว้าโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
