ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทาย การปรับตัว และผู้ชนะที่แท้จริง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่สร้างความท้าทายอย่างยิ่งให้กับผู้ประกอบการ การคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามแรงส่งจากปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่หวัง แทนที่จะเห็นการเติบโต ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงยืดเยื้อไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวที่ชัดเจน ส่งผลให้บรรยากาศในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนแฝงอยู่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมาในปี 2566 นี้ ไม่เพียงแต่สะท้อนถึงความสามารถในการรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน แต่ยังเผยให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน ซึ่งนำไปสู่ผลลัพธ์ที่หลากหลายของผู้ประกอบการแต่ละราย
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนแรงกดดันของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูใกล้เคียงกัน แต่การเจาะลึกในรายละเอียดเผยให้เห็นว่า 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริงในตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21% ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่บริษัทเหล่านี้เผชิญในการรักษาฐานรายได้ท่ามกลางสภาวะตลาดที่อ่อนตัว
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PSH) ลดลง 9%, และ Origin Property (ORI) ลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้ยืนยันว่า แม้แต่ผู้นำตลาดก็ยังต้องเผชิญกับการปรับตัวในสภาวะที่ไม่เอื้ออำนวย
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก (ปี 2566)
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถครองอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ไปอย่างฉิวเฉียดที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Univenture (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีส่วนประกอบจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ทำให้ภาพที่ปรากฏอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงราว 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความเปราะบางของยอดขายในตลาด
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าประหลาดใจว่ามีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรก (ปี 2566)
ในส่วนของรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับมายืนอันดับ 1 ได้อย่างแข็งแกร่งด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ไว้ได้ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset (SC) ขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มียอดขายเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะมียอดขายลดลงมาก แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ซึ่งมักจะทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นและสมควรกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ CPN (Central Pattana) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: เกณฑ์วัดความสำเร็จที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายมากน้อยเพียงใด หากสุดท้ายแล้วมีกำไรน้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
การจัดอันดับกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก (ปี 2566)
Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิ ด้วยจำนวน 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิดในอันดับ 3 แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อยในอันดับ 7 Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ CPN (Central Pattana) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสำหรับอนาคต
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ปรับกลยุทธ์การขายให้เข้ากับสภาวะตลาด และยังคงรักษาความสามารถในการทำกำไรไว้ได้ คือผู้ที่จะเป็นผู้นำที่แท้จริง
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายเช่นกัน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด พร้อมทั้งปรับตัวให้เท่าทันกับการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค สภาวะเศรษฐกิจ และนโยบายของภาครัฐ เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน และก้าวผ่านอุปสรรคไปสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจเกี่ยวกับวงการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจถึงภาพรวมและแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและวิเคราะห์แนวโน้มในอนาคต เพื่อช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดในทุกการลงทุนและการดำเนินธุรกิจของท่าน
