ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ปี 2566 ที่ผ่านมา ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจและการเมือง ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่เคยคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมจากปีก่อนหน้า ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่มักคึกคักในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างเต็มที่ สัญญาณเหล่านี้ส่งผ่านมายังต้นปี 2567 โดยที่ความหวังในการพลิกฟื้นยังคงต้องเผชิญกับความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตการณ์และวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่งอย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามอุปสรรคไปสู่ความสำเร็จได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การทรงตัวท่ามกลางแรงกดดัน
สำหรับภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ การดำเนินงานในปี 2566 สามารถสร้างรายได้รวมได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าภาพรวมจะดูเหมือนทรงตัว แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างชัดเจน
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ: ผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลง
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% เอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาในอันดับสอง ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) อยู่ในอันดับสาม ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) ติดอันดับสี่ มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ครองอันดับหก ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) อันดับเจ็ด ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับแปด ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับเก้า ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท, และสิงห์ เอสเตท (S) ในอันดับสิบ ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากกว่า เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เช่น การลงทุน การบริหารสินทรัพย์ หรือรายได้อื่น ๆ ที่อาจเข้ามาเสริม แต่ “รายได้จากการขาย” จะบ่งบอกถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่มักทำผลงานได้ดี ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand): กลยุทธ์การขายที่แข็งแกร่ง นำพารายได้
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะแสนสิริ (SIRI) ที่ตามมาในอันดับสอง ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาระดับการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับสามได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกอย่างน่าประทับใจที่ 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะมีการลดลงของรายได้จากการขาย Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับหก ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ซึ่งมักทำผลงานได้คงที่ ก็อยู่ในอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายตลาดและตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในปัจจุบัน
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากผลกำไรสุทธิที่จับต้องได้มีน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses: เจ้าแห่งกำไรท่ามกลางความท้าทาย
Land and Houses (LH) ยังคงยืนหยัดเป็นอันดับหนึ่งในด้านกำไรสูงสุด ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาทในปี 2566 แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH คว้าแชมป์กำไรมาได้ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนรวม เป็นมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับสอง ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับสาม ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนก็ตาม
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับหก ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ของเจ้าสัวสุภัทรชัย เลิศสุทธิ์พงศ์ อยู่ในอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายในปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมที่ชัดเจนของตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การวิเคราะห์นี้ชี้ให้เห็นว่า แม้ว่าภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย อาจจะดูทรงตัวในแง่รายได้รวม แต่ภายใต้ตัวเลขนั้น มีความผันผวนและการปรับตัวที่แตกต่างกันไปในแต่ละบริษัท ปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยังคงมีความยากลำบากและต้องอาศัยกลยุทธ์ที่เฉียบคมในการรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับผู้ที่สนใจเจาะลึกถึงกลยุทธ์ความสำเร็จของผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือต้องการทราบถึงแนวโน้ม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย สำหรับนักลงทุนใน คอนโดมิเนียม กรุงเทพฯ หรือ บ้านเดี่ยว ปริมณฑล เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสใหม่ๆ อย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามาเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคตอันใกล้นี้.
