ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เชิงลึกจาก 41 บริษัทมหาชน สู่การปรับกลยุทธ์ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดนี้มาโดยตลอด ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่ต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 ทว่า สภาวะตลาดกลับพลิกผันเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด อันเป็นผลพวงจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาที่ยืดเยื้อมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่คาดหวังได้ และแนวโน้มนี้ยังคงสืบเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ดังกล่าวให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีที่ผ่านมา
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่ยังคงมีการแข่งขันสูง
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและแรงกดดันต่อรายได้ของส่วนใหญ่ในตลาด
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงในระดับกว่า 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ยืนหนึ่ง! ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท พร้อมการเติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ซึ่งมีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท อย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนประสิทธิภาพการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นสิ่งสำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม 10 อันดับแรกของรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพการแข่งขันที่แม่นยำยิ่งขึ้น
รวมทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่สำคัญคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกของรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาด! แชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท แม้ว่า Sansiri จะเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนรายได้จากการขายได้ถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่รักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างรายได้จากการขายโครงการใหม่ๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของการอยู่รอดและความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงคือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย
อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปแบบสูสี อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดเผชิญในปี 2566 การปรับตัวและการบริหารจัดการต้นทุน รวมถึงการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการฟันฝ่าความผันผวนนี้ไปได้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความท้าทายเช่นเดียวกับปีก่อนหน้า สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย รวมถึงกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่ชัดเจน และความสามารถในการปรับตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรี และโครงการที่ตอบสนองต่อเทรนด์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ เช่น คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า หรือ บ้านจัดสรรแนวราบ ในทำเลศักยภาพ ซึ่งยังคงมีอุปสงค์ที่แข็งแกร่ง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าบทวิเคราะห์เชิงลึกนี้ จะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการทำความเข้าใจภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และทั่วประเทศ รวมถึงผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือการหา ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ มืออาชีพ
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาคำตอบ หรือต้องการคำแนะนำที่แม่นยำสำหรับการตัดสินใจในโลกของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ ขาย หรือการลงทุน อย่ารอช้าที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อร่วมวางแผนอนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนไปพร้อมกัน
