พลิกวิกฤตอสังหาฯ ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความหวังระลอกใหญ่ที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ทว่าภาพรวมกลับสะท้อนสัญญาณการชะลอตัวที่ปรากฏชัดขึ้นเรื่อยๆ ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติเป็นไฮซีซั่นอันคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คลุกคลีในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าหนึ่งทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางมรสุมนี้ได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่มองข้ามไม่ได้
ภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกรวบรวมข้อมูล แสดงให้เห็นถึงรายได้รวมที่ 371,560 ล้านบาท ในปี 2566 ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% จากปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
ที่น่าสังเกตคือ แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีบทบาทสำคัญในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง -18% และเป็นที่น่าจับตาว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากจะวัดผลงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง การพิจารณาจาก รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยพยุงตัวเลขได้ แต่ในบริบทของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การสร้างรายได้หลักจากการพัฒนาและจำหน่ายโครงการคือหัวใจสำคัญ
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำ รายได้จากการขาย รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทายของตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ รายได้จากการขายลดลง
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่สร้างความประหลาดใจคือ Land and Houses ที่ รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับการจัดอันดับ รายได้จากการขาย ในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มี รายได้จากการขายเติบโต โดยมีอัตราการเติบโตถึง 7% อันดับ 3 ยังคงเป็น Supalai ที่รักษาตำแหน่งไว้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ที่มีรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่มีรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมี รายได้จากการขายลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างยิ่ง โดยหลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถกวาด รายได้จากการขาย ได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งบ่งชี้ถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของบริษัทในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถแปลงยอดขายเหล่านั้นเป็น กำไรสุทธิ ที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำ กำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลยิ่งขึ้นคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะ ขาดทุนสุทธิ และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มี กำไรสุทธิลดลง เมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสุทธิ แต่เบื้องหลังมีกลยุทธ์ซ่อนเร้น
สำหรับการจัดอันดับ กำไรสุทธิ สูงสุด Top 10 ในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แต่สามารถทำ กำไรสุทธิ ได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุสำคัญที่ทำให้ LH ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 คือการรับรู้ กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากหักส่วนนี้ออกไป Supalai คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน ด้วย กำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 3 ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri ทำ กำไรสุทธิ ได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ในปีนี้ ติดอันดับ 4 ส่วนอันดับ 5 คือ Origin Property ที่มี กำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วย กำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ที่ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ที่มีกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วย กำไรสุทธิ ที่ประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนภาพผลการดำเนินงานในภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย สำหรับ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ แม้ปี 2566 จะเป็นปีที่เต็มไปด้วยความผันผวน แต่การวิเคราะห์ผลประกอบการในเชิงลึกนี้ ช่วยให้เราเห็นถึงการปรับตัวและความแข็งแกร่งของแต่ละบริษัทได้อย่างชัดเจน
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ ทุกราย การแข่งขันที่รุนแรงขึ้น สภาพคล่องทางการเงินที่ตึงตัว และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญที่สุดในเวลานี้คือ การประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน การวางแผนกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น และการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดอยู่เสมอ หากท่านกำลังมองหาแนวทางในการดำเนินธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ให้ประสบความสำเร็จท่ามกลางความท้าทายนี้ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมหารือถึงโอกาสและความเป็นไปได้ในการก้าวข้ามทุกอุปสรรค เพื่อสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนให้กับธุรกิจของท่าน
