บทสรุปผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ภาพรวมตลาด, ผู้ชนะที่แท้จริง และแนวโน้มปี 2567
ปี 2566 เป็นอีกปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มฟื้นตัวจะส่งผลดีต่อเนื่อง แต่สถานการณ์กลับพลิกผันเมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยังคงยืดเยื้อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ และภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะผลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวในเชิงลบ
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 แห่ง ทำรายได้รวมในปี 2566 ไปทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบในระดับ 20% หรือมากกว่านั้น โดยเฉพาะ LPN และ ESTAR ที่รายได้ลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงการลดลงของรายได้รวมได้ โดยมีรายได้ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: แรงขับเคลื่อนหลักที่เผชิญแรงกดดัน
หากเรามองลึกเข้าไปในผลการดำเนินงาน และต้องการวัดผลกระทบที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจหลัก (Core Business) เราควรพิจารณาที่ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าบริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่าเป็นห่วงปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย, Sansiri ไล่ตามติด
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการมียอดขายสูงจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หัวใจหลักของธุรกิจอยู่ที่ความสามารถในการสร้าง กำไรสุทธิ (Net Profit) และนำเงินเข้าสู่กระเป๋าได้มากน้อยเพียงใด นั่นคือตัวชี้วัดที่แท้จริงของการเป็น “ผู้ชนะ” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด, Supalai และ AP ไล่ตามติด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรสุทธิยังคงเป็นอันดับหนึ่ง โดยมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนประมาณ 2,500 ล้านบาทเป็นปัจจัยหนุนสำคัญ)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับปี 2567: การปรับตัวสู่ยุคใหม่
ผลประกอบการในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน ปัจจัยดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงต้องประเมินอย่างรอบคอบ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว กลยุทธ์สำคัญที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ควรให้ความสำคัญ ได้แก่:
การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: ควบคู่ไปกับการรักษาคุณภาพของโครงการ เพื่อให้สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่คุ้มค่าแก่ผู้บริโภค
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง: เน้นการสร้างมูลค่าเพิ่ม (Value Proposition) ที่แตกต่าง เช่น การออกแบบที่เน้นฟังก์ชันการใช้งาน, การสร้างพื้นที่สีเขียว, หรือการนำเทคโนโลยีมาช่วยยกระดับคุณภาพชีวิต
การกระจายความเสี่ยง: พิจารณาการขยายการลงทุนไปยังภาคส่วนอื่นๆ ของอสังหาริมทรัพย์ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties), อสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า (Rental Properties), หรือการพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดที่มีศักยภาพ
การสร้างพันธมิตรทางธุรกิจ: การร่วมมือกับผู้พัฒนาที่มีความเชี่ยวชาญ หรือนักลงทุนสถาบัน สามารถช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันและลดความเสี่ยงได้
การใช้เทคโนโลยีในการเข้าถึงลูกค้า: การตลาดดิจิทัล, การนำเสนอข้อมูลโครงการแบบ Virtual Tour, และการใช้ AI ในการวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้า จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการสร้างการรับรู้และปิดการขาย
ปี 2567 ไม่ใช่ปีแห่งการรอคอย แต่เป็นปีแห่งการลงมือทำและการปรับตัวอย่างชาญฉลาด หากคุณเป็นผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสและความเป็นไปได้ใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจกับภาพรวมตลาดปัจจุบัน และการวางแผนกลยุทธ์ที่รัดกุม คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
เรามีความยินดีที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการสนับสนุนและให้คำปรึกษาแก่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์เพื่อนำพาธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อเริ่มต้นบทสนทนาแห่งโอกาสสู่ความสำเร็จของคุณ
