วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566-2567 – ใครคือตัวจริงในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ปี 2566 ทิ้งไว้ซึ่งความรู้สึกผิดหวังระลอกแล้วระลอกเล่าสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย สิ่งที่เคยคาดหวังว่าจะเติบโตอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมอันร้อนแรงในปี 2565 กลับกลายเป็นภาพตรงกันข้าม ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายอันคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง จนย่างเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงมีแนวโน้มไม่ต่างจากปีก่อนหน้าอย่างมีนัยสำคัญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อตอบคำถามว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด ผมได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการอย่างละเอียด เพื่อนำเสนอมุมมองเชิงลึกที่จะเป็นประโยชน์แก่นักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อยแต่การแข่งขันที่ดุเดือด
ภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่เข้าข่ายการวิเคราะห์นี้ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและแรงกดดันจากตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ต่างก็ประสบปัญหาที่ส่งผลให้รายได้ลดลงกว่า 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MDX) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทผู้นำในอุตสาหกรรมอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะการหดตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็เผชิญกับการลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม ท่ามกลางแรงกดดันที่เพิ่มขึ้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาที่ รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับอิทธิพลจากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น รายได้จากธุรกิจโรงแรม หรือการบริหารจัดการ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงการดำเนินงานหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเต็มที่
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนถึงความยากลำบากในการระบายสินค้าคงค้างและการหาลูกค้าใหม่
Raimon Land (RML) ประสบปัญหาใหญ่ที่สุด โดยมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% – เป็นบริษัทที่มีการเติบโตที่ดี)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตที่น่าสนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทจะสามารถสร้างรายได้จำนวนมาก แต่หากมี กำไรสุทธิ ต่ำ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และไม่สามารถฟื้นตัวได้ ส่วนกว่า 20 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดคว้าแชมป์กำไรสุทธิ ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจาก การขายสินทรัพย์ โรงแรม 2 แห่ง เข้ากองทุน คิดเป็น 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยหนุนสำคัญ)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% แต่ยังคงอยู่ใน Top 5)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมนี้ ชี้ให้เห็นภาพที่ชัดเจนว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ความท้าทายที่เกิดขึ้นนี้ ก็เป็นโอกาสสำหรับบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ยืดหยุ่น และสามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้ หากคุณเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การทำความเข้าใจในภาพรวมผลประกอบการเหล่านี้ จะช่วยให้คุณสามารถวางแผนและตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
สำหรับข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์การเอาตัวรอดและการเติบโตในภาวะตลาดเช่นนี้ หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับ การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ หรือ การตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในสภาวะปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำแนะนำและเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาธุรกิจของคุณให้ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปสู่ความสำเร็จ.
