เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้ยืนหยัดท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 ทิ้งภาพจำของปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ตลาดกลับพบกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาเติบโตได้ดังที่คาดหวัง ยิ่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 บรรยากาศของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน ส่งผลให้การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ กลายเป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการวัดศักยภาพและกลยุทธ์การรับมือของผู้ประกอบการ
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ตลอดปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตครั้งนี้ไปได้ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: ภาพสะท้อนความท้าทายที่กระจายวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงตัวเลขรวมอาจไม่เพียงพอต่อการประเมินศักยภาพที่แท้จริง เพราะเมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบในอัตราที่น่ากังวล ยกตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาที่คล้ายคลึงกัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ในขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ 10% Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
บทวิเคราะห์รายได้รวม Top 10 ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นปัจจัยสำคัญ เพราะรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับแรงหนุนจากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลัก เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทและอันดับต่างๆ ย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
รวมบริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ประสบกับรายได้จากการขายที่ตกลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้น บริษัทในกลุ่ม Top 10 ของรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัทที่พบว่ารายได้จากการขายลดลง
บทวิเคราะห์รายได้จากการขาย Top 10 ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่น่าสนใจของบริษัทรายนี้ในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายสู่ความเป็น “ผู้ชนะ”
แม้ว่ายอดขายจะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่สิ่งที่บ่งชี้ถึง “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในระยะยาว คือความสามารถในการทำกำไรสุทธิ (Net Profit) เพราะการมีรายได้จำนวนมากโดยมีกำไรน้อย ย่อมไม่ใช่ความสำเร็จที่ยั่งยืน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
บทวิเคราะห์กำไรสุทธิ Top 10 ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหนุน: กำไรจากการขายโรงแรม 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
อย่างไรก็ตาม แม้ Land and Houses (LH) จะมีรายได้รวมลดลง แต่บริษัทยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดในปีนี้ได้ จากปัจจัยพิเศษคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งหากไม่นับรวมปัจจัยนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสบายๆ
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567
จากข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยลบยังคงมีอยู่ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ไม่แน่นอน ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และการแข่งขันที่ยังคงรุนแรง ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และสามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้
การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย รวมถึงการวิเคราะห์กลยุทธ์ของบริษัทต่างๆ จะช่วยให้นักลงทุนและผู้ที่สนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบว่าธุรกิจของคุณจะสามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา
