ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผู้เล่นหลักและทิศทางอนาคต
ปี 2566 เป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่จะสานต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ดูเหมือนจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์นี้ยังคงทอดยาวมาถึงต้นปี 2567 โดยที่ภาพรวมยังไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่งในปี 2566 เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ และเพื่อระบุผู้ที่สามารถรักษาความเป็นผู้นำและผู้ที่ก้าวข้ามความท้าทายไปได้อย่างแข็งแกร่ง
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความซบเซา
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดขึ้นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 2 อย่างน่าเสียดาย)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 รายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้นำย่อมเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวบรวมข้อมูลจากทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ในฐานะเบอร์หนึ่งของอุตสาหกรรม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมายืนหนึ่งด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับมาครองอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้น Top 5 และเป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ขายลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะตัวจริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท (มีปัจจัยพิเศษ)
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยหลัก)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีปัจจัยพิเศษของ LH, SPALI จะขึ้นเป็นอันดับ 1)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 3 อย่างฉิวเฉียด)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้คือภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ โดยคาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยหลายอย่างยังคงเป็นความไม่แน่นอน ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจโลก, อัตราดอกเบี้ย, การเมืองภายในประเทศ และกำลังซื้อของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจตัวเลขเหล่านี้และวิเคราะห์จุดแข็ง จุดอ่อนของแต่ละบริษัท จะเป็นกุญแจสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์การลงทุนและการดำเนินธุรกิจในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง หรือต้องการที่ปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจของคุณให้เติบโตได้อย่างมั่นคงในตลาดที่เต็มไปด้วยความท้าทายเช่นนี้ เราขอเชิญชวนให้คุณติดต่อเข้ามาเพื่อพูดคุยกับทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อค้นหาโซลูชันที่เหมาะสมที่สุดสำหรับความต้องการของคุณ และร่วมสร้างอนาคตที่สดใสให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
