ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียน และแนวโน้มปี 2567
ในปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับปีแห่งความท้าทายที่เกินความคาดหมาย โดยเฉพาะเมื่อโมเมนตัมที่เคยจุดประกายจากการฟื้นตัวในปี 2565 ไม่สามารถส่งต่อไปยังปีที่ผ่านมาได้ ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูกาลขายที่ปกติจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มามากกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 โดยพิจารณาจากรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนที่สุด
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวของตลาด
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าการลดลงโดยรวมจะไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด เห็นได้จากรายได้รวมที่ลดลงในระดับ 20% อัพ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้กระทั่งบริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงประสบปัญหา โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
การแข่งขันใน Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (ตามรายได้รวม)
เมื่อพิจารณารายได้รวมของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U) (ชื่อเดิม: Univentures): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการทำตลาดและปิดการขายโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบที่รุนแรงจากการลดลงของรายได้จากการขายเห็นได้ชัดในบางบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังคงเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการรักษาโมเมนตัมยอดขายในภาพรวม
การแข่งขันใน Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (ตามรายได้จากการขาย)
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2566 พบว่า:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) เติบโตอย่างก้าวกระโดดในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
นอกจากบริษัทที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว Central Pattana (CPN) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยบริษัทได้เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงความสำเร็จในการขยายธุรกิจและการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรอย่างแท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายเท่าใด หากสามารถแปลงเป็นกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
การแข่งขันใน Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (ตามกำไรสุทธิ)
เมื่อพิจารณากำไรสุทธิของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2566 พบว่า:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยหลัก)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลและบทวิเคราะห์ข้างต้น ชี้ให้เห็นว่า ปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในประเทศที่ยังคงมีความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ และปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีความพร้อม กลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และความสามารถในการปรับตัวตามการเปลี่ยนแปลงของผู้บริโภค การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์นวัตกรรมในการขายและการตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านความท้าทายเหล่านี้ไปได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การศึกษาข้อมูลเชิงลึกอย่างสม่ำเสมอ การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาด และการประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท จะเป็นสิ่งสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้อง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 รวมถึงการประเมินโอกาสและความเสี่ยงในแต่ละพื้นที่หรือประเภทโครงการ เพื่อให้การลงทุนของคุณเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุด อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนและกำหนดกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ
