ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นช่วงเวลาแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าความคาดหวังจะพุ่งสูงขึ้นจากการฟื้นตัวที่เห็นเค้าลางมาตั้งแต่ปลายปี 2565 แต่โมเมนตัมดังกล่าวกลับแผ่วเบาลงอย่างน่าใจหาย ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง สภาพการณ์เช่นนี้ยังคงส่งต่อมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้ การวิเคราะห์นี้จะครอบคลุมถึงรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญของความแข็งแกร่งและประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566
รายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย คิดเป็น -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนถึงภาพใหญ่ที่ตลาดโดยรวมกำลังเผชิญกับแรงกดดัน ทว่า เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า บ่งชี้ถึงการกระจายตัวของผลกระทบที่ค่อนข้างกว้างขวาง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักและมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SACO) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 ซึ่งนอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
ในแง่ของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท อย่างสูสี ในขณะที่ Supalai ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ UWC (UNIVentures) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท การวิเคราะห์นี้ชี้ให้เห็นว่า แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการบางรายที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้รวมไว้ได้ ซึ่งสะท้อนถึงกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและการบริหารจัดการที่ดี
รายได้จากการขาย: ตัววัดความสามารถในการสร้างยอดขายที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ได้เกี่ยวข้องโดยตรงกับการขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น การบริหารจัดการโครงการ หรือการลงทุนอื่น ๆ การพิจารณารายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักและการบริหารสต็อกโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นว่าการแข่งขันที่สูงขึ้นและกำลังซื้อที่ชะลอตัว ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
AP (Thailand) คว้าแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในเชิงบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ที่ 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง -24% แต่ยังคงทำได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ซึ่งมักจะทำผลงานได้ดีอย่างสม่ำเสมอ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งประสิทธิภาพและความสามารถในการทำกำไร
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สะท้อนถึงความสำเร็จที่แท้จริงและผลกำไรที่เข้ากระเป๋า คือกำไรสุทธิ บริษัทที่สามารถสร้างยอดขายได้มาก แต่มีต้นทุนสูงหรือบริหารจัดการไม่ดี อาจไม่ได้ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สัญญาณนี้บ่งชี้ว่า ความสามารถในการทำกำไรโดยรวมของอุตสาหกรรมกำลังเผชิญกับแรงกดดัน
ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 แสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการรักษาอัตรากำไรท่ามกลางต้นทุนที่สูงขึ้นและกำลังซื้อที่อ่อนแอ
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรในปีนี้คือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 4 อย่าง Sansiri ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25% ก็ตาม
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) เจ้าสัวจากธุรกิจค้าปลีก เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 ที่ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทายหลายประการ ทั้งจากปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน และปัจจัยภายในประเทศ เช่น การชะลอตัวของกำลังซื้อ มาตรการสินเชื่อที่เข้มงวด และความไม่แน่นอนทางการเมือง
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวอย่างรวดเร็ว วางกลยุทธ์การตลาดที่เน้นคุณค่าและความคุ้มค่าสำหรับผู้บริโภค การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือต้องการที่ปรึกษาด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เราพร้อมที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงวิเคราะห์และแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาที่เป็นประโยชน์สูงสุดสำหรับเป้าหมายทางการเงินของท่าน.
