ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกการดำเนินงานของ 41 บริษัทจดทะเบียน
ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังสูงที่จะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณของการเติบโต แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยาวนานต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่ปกติจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่คาดหวัง จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์โดยรวมก็ยังคงสะท้อนความท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เฝ้าติดตามการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจอย่างถ่องแท้ถึงสถานการณ์ที่เกิดขึ้น Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้นำตัวจริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังคงแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวและกลุ่มที่ได้รับผลกระทบ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูใกล้เคียง แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบภาพที่น่าสนใจว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้ที่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกัน โดยมีรายได้รวมลดลง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบดังกล่าวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้รวมลดลง -10% Pruksa Holding (PSH) ติดลบ -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (ภายใต้ชื่อเดิมของ U City)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลักอย่างแท้จริง คงต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ทำให้ภาพรวมดูดีเกินจริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายของบางบริษัทน่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง อาทิ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เคยเป็นอันดับหนึ่ง ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรอย่างยั่งยืน
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากการดำเนินงานไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ หรือมีกำไรน้อย ก็อาจไม่ถือเป็นความสำเร็จที่สมบูรณ์แบบ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ยิ่งน่ากังวลเมื่อมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 และกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ
จากภาพรวมผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทจดทะเบียนข้างต้น ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 น่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทาย โดยปัจจัยกดดันหลักๆ ยังคงมาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, ความไม่แน่นอนของกำลังซื้อในประเทศ, การแข่งขันที่รุนแรง รวมถึงผลกระทบจากมาตรการ LTV (Loan-to-Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่อาจส่งผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภคบางกลุ่ม
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย การจะยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้ จำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและปรับตัวอย่างรวดเร็ว ไม่ใช่เพียงแค่การพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ แต่ต้องผนวกกับการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายอย่างตรงจุด, การบริหารความเสี่ยงทางการเงิน และการมองหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ ที่สอดคล้องกับเทรนด์ของตลาด เช่น การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์ ESG (Environmental, Social, and Governance), การสร้างสรรค์พื้นที่อยู่อาศัยที่ยืดหยุ่นและตอบสนองไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการขยายธุรกิจสู่ตลาดต่างประเทศที่มีศักยภาพ
การวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนเหล่านี้ เป็นเพียงส่วนหนึ่งที่จะช่วยให้เราเห็นภาพรวมของอุตสาหกรรม แต่หัวใจสำคัญของการอยู่รอดและเติบโตในระยะยาว คือความสามารถในการปรับตัว, การสร้างนวัตกรรม และการตอบสนองความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
หากท่านเป็นผู้ที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นผู้พัฒนาโครงการ, นักลงทุน, หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน การทำความเข้าใจบทวิเคราะห์นี้จะเป็นก้าวสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาแนวทางการบริหารจัดการเพื่อรับมือกับความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญโดยตรง
