เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และผู้ชนะที่แท้จริง
ปี 2566 นับเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับกลายเป็นภาพที่แตกต่างออกไป ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง บรรยากาศที่ดูอึมครึมนี้ยังคงส่งผลมาถึงต้นปี 2567 ชี้ให้เห็นถึงความไม่แน่นอนที่ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อวิเคราะห์ว่าผู้เล่นรายใดสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้ลดลงนั้นสูงถึง 25 จาก 41 บริษัท บ่งชี้ถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็ประสบปัญหาในทิศทางเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ในอันดับ 2 ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ในอันดับ 3 ส่วน Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, Univenture (UV) ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลประกอบการที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงในเชิงธุรกิจ คงต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่เมื่อโฟกัสที่รายได้จากการขายเท่านั้น โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีการเปลี่ยนแปลง
ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญกับปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองความเป็นหนึ่งด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ในอันดับ 2 โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ในอันดับ 9 ที่มักจะเข้ามาอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตอย่างก้าวกระโดดนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ CPN ที่กำลังเป็นที่น่าจับตามองในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพมหานครและหัวเมืองใหญ่
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
สุดท้าย แต่ไม่ท้ายสุด การวัดผลกำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการเป็น “ผู้ชนะ” ในตลาด ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และมีกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้เกิดจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่เข้ามาเสริมผลประกอบการ หากไม่มีรายการดังกล่าว Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ในอันดับ 3 อย่างฉิวเฉียด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ในอันดับ 5 มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ในอันดับ 7 ไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ภาพรวมผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 แม้จะมีบางบริษัทที่สามารถสร้างผลกำไรได้ดี แต่ก็มีจำนวนไม่น้อยที่ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันทางเศรษฐกิจ
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค, การบริหารจัดการต้นทุน, การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง และการรักษาความแข็งแกร่งทางการเงิน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้ขาดว่าบริษัทใดจะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากคุณคือผู้ที่สนใจในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจภาพรวมและแนวโน้มเหล่านี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง โปรดติดตามการวิเคราะห์เชิงลึกและข้อมูลอัปเดตจากผู้เชี่ยวชาญของเราอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้คุณไม่พลาดโอกาสและสามารถวางแผนธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดในตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ.
