ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ประเมินผลการดำเนินงาน 41 บริษัทมหาชน และความท้าทายปี 2567
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง สำหรับผู้ที่คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับความคาดหวังที่ตั้งไว้จากการฟื้นตัวต่อเนื่องจากปี 2565 โมเมนตัมที่ดูเหมือนจะพร้อมทะยาน กลับต้องเผชิญกับการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งยืดเยื้อยาวนานตลอดปี จนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้เท่าที่ควร สภาพการณ์ที่เกิดขึ้นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงต้องเผชิญกับโจทย์ที่หนักหน่วง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด และในครั้งนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวยในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่กว้างขวาง
ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการวิเคราะห์นี้ สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่าสนใจยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง (มากกว่า 20%) ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบประมาณ 28% นอกจากนี้ยังพบว่า Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ลบ 22%, และ Siamese Asset (SA) ลบ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) ลบ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ด้านรายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดแกนหลักที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
ในการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ได้เกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัท และอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายของตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงอย่างมากของรายได้จากการขาย เช่น Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า นี่แสดงให้เห็นว่าการรักษาอันดับในกลุ่มผู้นำนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายภายใต้สภาวะตลาดปัจจุบัน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ด้านรายได้จากการขาย: การช่วงชิงความเป็นหนึ่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตที่น่าสนใจในตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ และโครงการอื่นๆ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทจะสามารถสร้างรายได้จำนวนมาก หากแต่กำไรสุทธิที่จับต้องได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (49,602 ล้านบาท)
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องยาวนานถึง 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ด้านกำไรสุทธิ: ใครคือ “ตัวจริง”
สำหรับการประเมินบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสูงสุดได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและความท้าทายในอนาคต
ข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ชั้นนำของไทยในปี 2566 ที่ผ่านมา การวิเคราะห์นี้ช่วยให้เรามองเห็นถึงบริษัทที่มีความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการและปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่ผันผวน
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย เช่นเดียวกัน โดยปัจจัยต่างๆ เช่น การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภค จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมมองว่าบริษัทที่มีกลยุทธ์ชัดเจน มีการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ มีการนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และสามารถสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์ของตนเองได้ จะเป็นผู้ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและเติบโตต่อไปได้
หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หรือ คอนโดมิเนียมกรุงเทพ ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อเรา เพื่อร่วมวางแผนและคว้าโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่เต็มไปด้วยพลวัตนี้.
