วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: บทพิสูจน์ความแกร่งท่ามกลางความท้าทาย – วิเคราะห์เจาะลึก 41 บริษัทชั้นนำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายต่อหลายครั้ง ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย นั้นเต็มไปด้วยความซับซ้อนและท้าทายอย่างยิ่ง แม้จะมีความคาดหวังสูงจากแรงส่งของปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับเบี่ยงเบนออกไปอย่างมีนัยสำคัญ การชะลอตัวที่เริ่มก่อตัวขึ้นก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนที่คล้ายคลึงกัน
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทต่างๆ ในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสลมที่แปรปรวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท ความน่าสนใจอยู่ที่การกระจายตัวของผลลัพธ์ เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ครอบคลุมภาคส่วนนี้ในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในอัตราที่สูง อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบกว่า 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ติดลบใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) 22%, และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PPH) 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
ในขณะที่รายได้รวมสามารถสะท้อนภาพรวมของธุรกิจได้ แต่หากจะประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงและประสิทธิภาพในการขายแล้ว “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) คือตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย การจัดอันดับ Top 10 จึงเกิดการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
ภาพรวมของรายได้จากการขายจากทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมียอดรวมอยู่ที่ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างชัดเจน
Raimon Land (RML) เป็นหนึ่งในบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ก็มีรายได้จากการขายหดตัวลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเคยเป็นเสาหลัก ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้รวม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท ก็รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ยึดตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ก้าวขึ้นสู่ Top 5 และเป็นอีกบริษัทที่เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวบ่งชี้ถึงศักยภาพในการดำเนินการแล้ว แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการตัดสินว่าบริษัทใดคือผู้ชนะที่แท้จริงในปีที่ท้าทายเช่นนี้ เพราะท้ายที่สุดแล้ว การทำกำไรและการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ถือหุ้นคือเป้าหมายสูงสุดของการดำเนินธุรกิจ การบริหารต้นทุน และ การบริหารจัดการทางการเงิน กลายเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งยวด
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทมีแนวโน้มขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้ จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เกือบเข้าป้ายอันดับ 1 หากไม่มีรายการพิเศษของ LH)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างฉิวเฉียด)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% ก็ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 7 ไปอย่างน่าเสียดาย)
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย: บททดสอบความยืดหยุ่นและการปรับตัว
ผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นเพียงภาพสะท้อนส่วนหนึ่งของตลาดที่เต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2566 แนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงบ่งชี้ว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบาก โดยปัจจัยแวดล้อมต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวสูง, ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน, และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, มีกลยุทธ์การตลาดที่สร้างสรรค์, สามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป, และมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
สำหรับผู้ประกอบการ, นักลงทุน, หรือแม้แต่ผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยวราคาดี, คอนโดมิเนียมคุณภาพ, หรือ ทาวน์เฮาส์ทำเลเด่น การทำความเข้าใจถึงภาพรวมและแนวโน้มของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ถือเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ, อสังหาริมทรัพย์ เชียงใหม่, หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่แม่นยำและทันสมัย ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและเป็นที่ปรึกษาให้ท่านก้าวข้ามผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ 2024 นี้ไปกับคุณ
