สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิดเสมอ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนี้ เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ แม้ความคาดหวังจะตั้งสูงจากการส่งต่อโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกสถานการณ์ให้กลับมาสดใสได้ จนล่วงเลยเข้าสู่ปี 2567 สัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนยังคงเป็นสิ่งที่นักลงทุนและผู้เกี่ยวข้องต่างเฝ้ารอคอย
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะให้ภาพรวมที่ชัดเจนเกี่ยวกับผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัททั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินประสิทธิภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ และเพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายเหล่านั้น
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่สะท้อนถึงความยากลำบาก
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นตัวเลขที่ชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญอย่างแท้จริง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการปรับลดลงของรายได้ในระดับมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ประสบกับการลดลง 26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความท้าทายที่บริษัทเหล่านี้ต้องเผชิญในการรักษาฐานรายได้ท่ามกลางภาวะตลาดที่อ่อนตัว
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นหนึ่งในเสาหลักของอุตสาหกรรม ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10% และ Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% รวมถึง Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม… แต่ใครคือผู้นำด้านรายได้จากการขายที่แท้จริง?
Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) ครองอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
แต่หากพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการเข้าถึงและตอบสนองความต้องการของลูกค้าในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ภาพรวมจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ บริษัทที่มีรายได้จากการขายรวมกันทั้ง 41 แห่ง อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Raimon Land (RML) เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% ที่น่ากังวลคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในหลายๆ ด้าน ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้น เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดนำด้านรายได้จากการขาย: ความสำเร็จที่สวนกระแส
AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะมียอดขายลดลง แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้จากการขายลดลง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ซึ่งมักจะทำผลงานได้สม่ำเสมอ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและสร้างผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ความสำเร็จนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพในการรุกตลาดอสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบของ CPN
กำไรสุทธิ: การวัดผลสุดท้ายของการบริหารธุรกิจ
แม้จะมีการทำยอดขายได้ดีเพียงใด หากผลกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าของผู้ถือหุ้นน้อย ก็ยังไม่ถือเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดคว้ารางวัล “กำไรสูงสุด” ด้วยกลยุทธ์นอกกรอบ
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่ง “แชมป์กำไรสูงสุด” ในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่การบริหารจัดการต้นทุนและการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ LH ประสบความสำเร็จในด้านกำไร โดยเฉพาะการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทรัสต์ ซึ่งหากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดย Supalai ทำกำไรสุทธิในปี 2566 ได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding (PPH) ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสู่อนาคต
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ไทยที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่องในปี 2566 การแข่งขันที่รุนแรง การชะลอตัวของกำลังซื้อ และความผันผวนของสภาวะเศรษฐกิจมหภาค ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบาก ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานที่โดดเด่นได้ ซึ่งสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ และกลยุทธ์ทางธุรกิจที่เฉียบคม การวิเคราะห์เชิงลึกนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งยังมีปัจจัยอื่นๆ อีกมากมายที่ส่งผลต่อทิศทางในอนาคต
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่พร้อมจะปรับตัวและนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในการ navigate ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอันซับซ้อนนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน.
