ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทพิสูจน์ความแกร่งท่ามกลางความท้าทาย และทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นภาพรวมของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของเหล่าผู้เล่นในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย จากความคาดหวังอันสวยงามที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมของปี 2565 ซึ่งมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน แต่ทว่าความเป็นจริงกลับเดินสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นอันคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาพุ่งทะยานได้ดังที่คาดหวัง ทิ้งไว้เพียงความไม่แน่นอนที่ส่งต่อมายังปี 2567
เพื่อสะท้อนภาพความท้าทายและผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนในปี 2566 และชี้ชัดว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามอุปสรรคไปได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งแสดงถึงการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่ากังวลไม่น้อย เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับตัวเลขรายได้ติดลบในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน โดยมีรายได้หดตัวในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: ผู้ทำรายได้รวมสูงสุด
ในแง่ของรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 Sansiri (SIRI) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ในอันดับ 3 ส่วน Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
บริษัทอื่นๆ ที่ติด Top 10 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) อันดับ 6 (24,487 ล้านบาท), U City (U) อันดับ 7 (17,672 ล้านบาท), Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 (16,169 ล้านบาท), Origin Property (ORI) อันดับ 9 (15,157 ล้านบาท), และ Singha Estate (S) อันดับ 10 (15,066 ล้านบาท)
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ นั้น การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจมีส่วนประกอบอื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจหลัก เช่น การขายสินทรัพย์ หรือรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมจากการขายทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญพบได้ในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย
ในด้านรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้จากการขายลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) หลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิต ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ถือว่ายังไม่ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบผลขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นแชมป์กำไรสุทธิ
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำในด้านกำไรสุทธิ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ในปีนี้สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรโดดเด่น มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างรายได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน ที่ตามมาติดๆ คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) ยังคงโชว์ฟอร์มร้อนแรง โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
บริษัทอื่นๆ ที่ติด Top 10 ได้แก่ SC Asset (SC) อันดับ 6 (2,525 ล้านบาท), Quality Houses (QH) อันดับ 7 (2,503 ล้านบาท), Pruksa Holding (PPH) อันดับ 8 (2,339 ล้านบาท), Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 9 (1,865 ล้านบาท), และ Central Pattana (CPN) อันดับ 10 (ประมาณการกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท โดยพิจารณาจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานั้น สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาค อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย ต้องเผชิญในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านยอดขายและกำไรสุทธิ ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับแรงกดดันและความไม่แน่นอนอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค, อัตราดอกเบี้ย, และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ผลประกอบการเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรม และสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูล การเลือกบริษัทที่มีศักยภาพในการบริหารจัดการต้นทุน, มีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง, และสามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่ต้องการทำความเข้าใจตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่ารอช้าที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์.
