ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีแห่งความท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าจะมีแรงส่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่เริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุด (High Season) ตลาดก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งนัก ปัญหาเหล่านี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยังคงยืนหยัดและสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางกระแสความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในจำนวน 41 บริษัทนี้ มีถึง 25 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
หลายบริษัทเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% เป็นที่น่าสนใจว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ผู้นำด้านรายได้รวม: แสนสิริ ขึ้นแท่นอันดับ 1
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริง การวัดจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งยวด เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 รายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมจากการขายทั้งสิ้นประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses ที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในอดีต ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
การเติบโตที่น่าจับตา: CPN ก้าวกระโดด
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่ผลงานโดดเด่นอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งเป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่น่าจับตาในวงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถกวาดรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการปรับตัวและตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้อย่างดีเยี่ยม
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่าบริษัทอาจทำรายได้จากการขายได้เป็นจำนวนมาก แต่หากกำไรสุทธิที่จับต้องได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีอีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัทที่กำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
ผู้นำด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ยืนหยัดด้วยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายและความผันผวนที่ภาคธุรกิจนี้กำลังเผชิญอยู่ แม้ว่าจะมีบริษัทที่สามารถรักษาผลงานหรือเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ แต่โดยภาพรวมแล้ว ตลาดปี 2566 ยังคงเป็นปีที่ต้องอาศัยความยืดหยุ่น กลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ
สำหรับแนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งต่อผู้ประกอบการในธุรกิจ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยหลายประการ ทั้งภาวะเศรษฐกิจโลก อัตราดอกเบี้ย การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค รวมถึงนโยบายภาครัฐ จะยังคงมีอิทธิพลต่อทิศทางของตลาด
ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้มีประสบการณ์ในวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความสามารถในการปรับตัว กล้าที่จะสร้างสรรค์นวัตกรรม และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ และสร้างโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและรอบด้านมากขึ้น หากต้องการปรึกษาหรือทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ หรือมองหา โครงการบ้านพร้อมอยู่ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมวางแผนและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป.
