ปี 2566: สัญญาณเตือนภัยสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้รอดและใครต้องปรับตัว?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 อันเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเริ่มฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ ตลาดกลับพลิกเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างน่าใจหายอีกครั้ง ก่อนจะต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังในการฟื้นตัวได้อย่างแท้จริง สถานการณ์นี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง
ด้วยวิสัยทัศน์และความเข้าใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ Property Mentor ซึ่งได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่กระทบวงกว้าง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้เก็บข้อมูล สามารถสร้างรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมอาจไม่สะท้อนความจริงที่ซับซ้อน เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าสัดส่วนบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงนั้นมีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญและมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงอย่างน่าใจหายถึงประมาณ 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ประสบปัญหาขาดทุนรายได้ถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีปรากฏการณ์นี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และสิ่งที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
อันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม): Sansiri ครองแชมป์ แต่การแข่งขันยังคงเข้มข้น
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุดในปี 2566, Sansiri (SIRI) ได้ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) อันดับ 2 ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
เจาะลึก “รายได้จากการขาย” – ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงและสะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างรายได้หลักจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” ถือเป็นเกณฑ์ที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นๆ ในขณะที่รายได้จากการขายเป็นตัวบ่งชี้ถึงความสามารถในการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยโดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวมประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงนั้นสูงถึง 30 จาก 41 บริษัท ซึ่งตอกย้ำให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าสังเกตคือ ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่ที่ประสบปัญหา แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นสู่บัลลังก์ “รายได้จากการขาย” – SC Asset เติบโตโดดเด่น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566, AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นสู่ตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) อันดับ 2 ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในตำแหน่งที่ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ได้ก้าวขึ้นสู่ Top 5 สำเร็จเป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก Land and Houses (LH) ยังคงสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับที่ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับที่ 8 Quality House (QH) ซึ่งมักจะปรากฏชื่ออยู่เสมอ สามารถทำรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท ในอันดับที่ 9 และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับที่ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลการดำเนินงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพและความสามารถในการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างน่าประทับใจ
“กำไรสุทธิ” – ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้ ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ความสามารถในการทำกำไรเป็นความท้าทายที่สำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีที่ผ่านมา
Land and Houses รั้งตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ – Supalai และ AP (Thailand) เบียดเข้าชิง
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566, Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้อย่างเหนียวแน่น แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลงอย่างมาก แต่สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) อันดับ 2 อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ ในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) อันดับ 3 ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) อันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายในปี 2567 และโอกาสในการปรับตัว
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ว่าเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง การแข่งขันที่รุนแรง การชะลอตัวของเศรษฐกิจ และปัจจัยภายนอกต่างๆ ล้วนมีส่วนสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการ
เมื่อมองไปยังปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุน การรักษาอำนาจซื้อของผู้บริโภค การปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการประสบความสำเร็จและยืนหยัดในสภาวะตลาดเช่นนี้ จำเป็นต้องมีการวิเคราะห์สถานการณ์อย่างรอบด้าน การวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่แม่นยำ และการปรับตัวอย่างรวดเร็วต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด หากท่านคือหนึ่งในผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน ท่ามกลางความผันผวนของตลาด Property Mentor พร้อมที่จะเป็นพันธมิตรเชิงกลยุทธ์ในการนำเสนอโซลูชันที่เหมาะสมและนำพาธุรกิจของท่านก้าวข้ามทุกความท้าทายไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
