บทวิเคราะห์เชิงลึก: ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และทิศทางปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการจำนวนมาก แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเดินสวนทาง เมื่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติแล้วจะเป็นไฮซีซั่นของตลาดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ดังที่คาดหวัง และสถานการณ์ดังกล่าวก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดดูไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อสะท้อนภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง การวิเคราะห์นี้มีเป้าหมายเพื่อประเมินความสามารถในการปรับตัวและการรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอนของผู้ประกอบการแต่ละราย และเพื่อค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สามารถทำรายได้รวมกันเป็นมูลค่ากว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่ากังวลอย่างยิ่งต่อสุขภาพของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ โดยรวม
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าตกใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% อัพ หรือประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากสภาวะชะลอตัวนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ผู้นำด้านรายได้รวม: แสนสิริผงาดขึ้นแท่น ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 เป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% ถือเป็นผลงานที่โดดเด่นอย่างยิ่ง ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U House) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: หัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทที่สำรวจอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
Raimon Land (RML) เป็นอีกบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายของตลาดโดยรวม
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์คืนอย่างแข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แม้แสนสิริจะอยู่ในกลุ่ม 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ก็ตาม
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่ทำรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) เข้ามาเงียบๆ แต่ก็ติด Top 10 เป็นประจำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท ในอันดับ 9 และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าจับตาอย่างยิ่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสำคัญของความยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว แม้การขายจะดีเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้ไม่มาก ก็อาจไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
ผู้นำด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ครองแชมป์ แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่กำไรสุทธิกลับโดดเด่นเนื่องจากมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และแสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ซึ่งคำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 สภาพเศรษฐกิจที่ยังคงผันผวน การเมืองที่ไม่แน่นอน และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยกดดันที่ส่งผลต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวอย่างรวดเร็ว พัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป เน้นการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และสร้างจุดแข็งทางการแข่งขันที่แตกต่าง การมองหาโอกาสในการสร้างรายได้จากธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง หรือการปรับกลยุทธ์การขายและการตลาดให้เข้ากับยุคสมัยดิจิทัล จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการทราบถึงกลยุทธ์ในการรับมือกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในสภาวะปัจจุบัน หรือกำลังมองหา โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่น่าสนใจในพื้นที่ต่างๆ ของประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ หรือเมืองเศรษฐกิจอื่น ๆ เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและนำเสนอข้อมูลเชิงลึกเพื่อช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จในทุกการลงทุนของท่าน
