ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือดาวเด่นที่แท้จริง?
ปี 2566 เปรียบเสมือนบททดสอบอันหนักหน่วงสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง จากโมเมนตัมอันต่อเนื่องมาจากปี 2565 ที่สัญญาณการเติบโตเริ่มปรากฏ ทว่าความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ที่ภาพรวมของตลาดก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์และวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยอย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่า 41 บริษัทชั้นนำในอุตสาหกรรมนี้สามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านอุปสรรคมาได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมผลประกอบการ: รายได้รวมยังคงทรงตัว แต่ภาพรวมบริษัทส่วนใหญ่กลับถดถอย
จากการรวบรวมข้อมูล บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป มีหลายรายที่น่าจับตา เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LL) ติดลบ 23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% รวมถึง Supalai (SPALI) ที่ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนศักยภาพการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากส่วนอื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลงไป
ในภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับต้น ๆ ของตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
เอพี (ไทยแลนด์) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% ก็ยังอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ไม่ว่ารายได้จะสูงเพียงใด แต่หากผลกำไรสุทธิที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่ทำกำไรสุทธิได้ราว 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยืนหนึ่งแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ผลกำไรโดดเด่นจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการรับมือกับปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงความเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในอุตสาหกรรมนี้ ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ มีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง สามารถนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าได้อย่างตรงจุด รวมถึงมีกระแสเงินสดที่มั่นคง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจเจาะลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบว่ามีปัจจัยใดบ้างที่จะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ ขอเชิญชวนให้ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึก หรือสำรวจโอกาสการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกการเคลื่อนไหวที่สำคัญในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
