ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย รายได้ และการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ปี 2566 นับเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่มักจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่คาดการณ์ไว้ ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด
ในบทวิเคราะห์นี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการปฏิบัติงานตลอดปี 2566 วิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาพตลาดที่ผันผวนได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่โดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ภาพรวมการเติบโตที่ซบเซา
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท การวิเคราะห์เชิงลึกรายบริษัทเผยให้เห็นว่า ในจำนวน 41 บริษัท มีมากถึง 25 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลง สะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาการถดถอยของรายได้ในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด แสนสิริ (SIRI) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% เอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) คว้าอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) มาในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ทำรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลประกอบการที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลักของบริษัทได้อย่างแม่นยำกว่า ย่อมทำให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป โดยรวมแล้ว บริษัททั้ง 41 แห่งทำรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถิติที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายที่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในการทำรายได้จากการขาย ก็ยังประสบกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น โดยมีอัตราการเติบโต 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset (SC) ไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่รายงานการเติบโตเป็นบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) รั้งอันดับ 8 แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอด 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่ที่การมีรายได้จำนวนมากเพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการสร้างกำไรและเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋า ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีมากถึง 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่งมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses (LH) ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ในด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาทในปีนี้ ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อผลกำไรของ LH คือการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 คงจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว ในปี 2566 Supalai (SPALI) ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาติดๆ ด้วย Quality Houses (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ซึ่งบ่งชี้ว่าปี 2567 น่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมนี้ การปรับตัวกลยุทธ์ และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการฟันฝ่าวิกฤตการณ์ และการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน
หากคุณคือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางในการเพิ่มศักยภาพธุรกิจ ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน อย่าลังเลที่จะติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาที่ตรงจุดและวางแผนอนาคตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้
