อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ท่ามกลางความท้าทาย “ใครคือผู้ยืนหยัดอย่างแท้จริง?”
ปี 2566 วาดภาพให้เห็นถึงความไม่แน่นอนในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างชัดเจน แม้จะมีความคาดหวังอันแรงกล้าว่าจะได้เห็นการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดดจากโมเมนตัมที่สั่งสมมาตั้งแต่ปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างรวดเร็วตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และภาวะนี้ก็ยังคงต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะคึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้ สถานการณ์นี้ยังคงทอดยาวต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 โดยไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่โดดเด่นเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์พัฒนาการของตลาดอย่างใกล้ชิด และการวิเคราะห์เชิงลึกของผลประกอบการบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ย่อมเป็นเครื่องมือสำคัญในการประเมินทิศทางและศักยภาพของผู้เล่นแต่ละราย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อเจาะลึกผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด คือ ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ 2566 นี้
ภาพรวมรายได้: ตัวเลขที่ต้องตีความ
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ของบริษัทที่ถูกสำรวจ มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตัวเลขการหดตัวที่น่าเป็นห่วงปรากฏให้เห็นในหลายบริษัทที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการ อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ก็ยังต้องเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมติดลบเล็กน้อยต่ำกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ คว้าแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ได้แก่ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยมีรายได้เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนอันดับ 2 คือ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 ได้แก่ ศุภาลัย (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Universal Utilities (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในภาพรวมของ 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีบางบริษัทที่ได้รับประโยชน์จากรายได้อื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายโครงการมาช่วยเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกและอันดับต่าง ๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นกังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ตัวเลขการลดลงของรายได้จากการขายที่น่าตกใจพบได้ในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าเซอร์ไพรส์คือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ครองความเป็น “ราชาแห่งยอดขาย” ด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
อันดับ 1: AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำเหนือ แสนสิริ (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ถึง 7%
อันดับ 3: Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4: SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตในแดนบวกได้ถึง 13%
อันดับ 5: Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6: แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังประคองตัวเองให้อยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7: Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท
อันดับ 8: Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังสามารถเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท
อันดับ 9: Quality House (QH) ที่แม้จะไม่ได้หวือหวา แต่ก็มักจะติดอันดับมาตลอด ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
อันดับ 10: Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง นั่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย อย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุน โดยในปี 2566 Central Pattana มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของ CPN ในการเข้ามาเป็นผู้เล่นสำคัญในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
บทสรุปแห่งปี 2566: กำไรสุทธิ – หัวใจสำคัญของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้อย่างเต็มที่ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท หรือประมาณครึ่งหนึ่งของทั้งหมด มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่ง “แชมป์กำไรสูงสุด” 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
อันดับ 1: Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักจากการบันทึกกำไร 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) คงจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
อันดับ 2: Supalai (SPALI) ทำกำไรในปี 2566 ไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด
อันดับ 3: AP (Thailand) (AP)
อันดับ 4: แสนสิริ (SIRI) โชว์ผลงานการเติบโตของกำไรที่ก้าวกระโดดถึง 42% ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท
อันดับ 5: Origin Property (ORI) มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6: SC Asset Corporation (SC) ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 7: Quality House (QH)
อันดับ 8: Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9: Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
อันดับ 10: Central Pattana (CPN) ทำกำไรสุทธิที่ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ข้อมูลทั้งหมดนี้ คือภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ซึ่งบ่งชี้ว่าปี 2567 มีแนวโน้มที่จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด และต้องการเจาะลึกกลยุทธ์การเอาตัวรอดในสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ เราขอเชิญชวนทุกท่านเข้ามาปรึกษาและร่วมวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ 2024 ของท่าน เพื่อให้สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
