ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิกฤตหรือโอกาสของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความผันผวนและการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าจะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยอันเป็นที่คาดหวังในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้เท่าที่ควร สถานการณ์นี้ยังคงสืบเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
รายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์: ภาพรวมที่ชะลอตัว
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ติดลบสูงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22%, และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีจากสภาวะนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9%, และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม
เมื่อพิจารณาบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 ได้แก่:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของการสร้างรายได้จากธุรกิจหลัก การพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญกว่า เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจทำให้ภาพรวมรายได้ดูดีกว่าความเป็นจริง
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีมากถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือ Central Pattana ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้ มีมากถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยังคงผู้นำด้านกำไรสุทธิ (ด้วยปัจจัยพิเศษ)
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท
(หมายเหตุ: กำไรส่วนนี้รวมถึงกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท ซึ่งไม่ใช่รายได้จากการดำเนินงานปกติ)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2567 ซึ่งคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์ที่หลากหลายมาปรับใช้ เพื่อรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงต้องจับตา และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคในยุคดิจิทัล
แม้ว่าปี 2566 จะเป็นปีที่หลายบริษัทเผชิญกับความยากลำบาก แต่ก็มีหลายบริษัทที่สามารถพิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ตลาด และการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ได้อย่างทันท่วงที การวิเคราะห์ผลประกอบการเหล่านี้ไม่เพียงแต่เป็นการประเมินผลการดำเนินงานในอดีต แต่ยังเป็นเครื่องมือสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการแนวทางในการปรับกลยุทธ์เพื่อก้าวข้ามความท้าทายนี้ การทำความเข้าใจตัวเลขเหล่านี้อย่างถ่องแท้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ อย่าพลาดโอกาสในการติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและการให้คำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ เพื่อนำพาธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพัฒนาอย่างไม่หยุดนิ่ง
