สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ย้อนรอยผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน ใครคือผู้แข็งแกร่งจริง?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ทว่า ความเป็นจริงกลับสะท้อนภาพที่แตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงฉายภาพความท้าทายไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้า
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะทำความเข้าใจถึงสถานการณ์ดังกล่าว Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ภาพสะท้อนการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงถึงการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ถึง 376,141 ล้านบาท แต่หากพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา
หลายบริษัทเผชิญกับผลประกอบการที่ถดถอยอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริผงาด! ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Univentures) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอิทธิพลจากการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีความเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ รวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าจับตาคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) แม้จะเป็นผู้เล่นรายใหญ่ แต่รายได้จากการขายกลับลดลงถึง 38% แม้กระทั่ง AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในภาพรวมรายได้จากการขาย ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) แชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถเข้ามาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่เข้ามาอย่างสม่ำเสมอทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่น่าประทับใจนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพในการแข่งขันและโอกาสทางธุรกิจที่ CPN กำลังคว้าไว้
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะ” ตัวจริง
ในท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้จากการขายได้มากน้อยเพียงใด หากผลกำไรที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยังคงยืนหนึ่ง! กวาดกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 แม้จะเผชิญกับรายได้ที่ลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงครองแชมป์ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงในปีนี้ มาจากการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับรวมรายการนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน
Supalai (SPALI) คว้าอันดับ 2 โดยเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและการก้าวต่อไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว วางกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพเท่านั้น ที่จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจถึงภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น การศึกษาข้อมูลผลประกอบการของผู้เล่นหลักเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ การวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 และการเลือกสรรโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการและศักยภาพการลงทุนของคุณได้อย่างแม่นยำ
พร้อมแล้วหรือยังที่จะก้าวสู่บทใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์? ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและค้นหาโอกาสการลงทุนที่ใช่สำหรับคุณ.
