วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ไม่คาดฝันและการประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปสู่ปี 2566 ถือเป็นช่วงเวลาที่น่าใคร่ครวญอย่างยิ่ง สำหรับหลายท่านที่ติดตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย มาโดยตลอด ปีที่ผ่านมานั้นแตกต่างจากที่คาดการณ์ไว้มาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งผ่านมาจากปี 2565 ซึ่งหลายคนเชื่อว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่ทว่า ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูกาลขายที่สำคัญในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ ปัญหานี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางและความไม่แน่นอนที่ยังคงปกคลุม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
ด้วยความพยายามที่จะทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้น และเพื่อระบุว่าบริษัทใดใน วงการอสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถปรับตัวและเอาตัวรอดจากสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ เพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่เหนือความคาดหมาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขการลดลงโดยรวมจะดูไม่มากนัก แต่หากพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่าน่าเป็นห่วงยิ่งกว่า เนื่องจากมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่กระจายตัวในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการปรับลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่มีรายได้ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่ประสบกับการลดลงราว 28% นอกจากนี้ยังพบว่า Raimon Land มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
ที่น่าสังเกตคือ แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ที่ปกติเป็นเสาหลักของ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าประหลาดใจยิ่งกว่าคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนสภาพตลาดแท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริง สิ่งสำคัญคือการแยกดู รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากรายได้รวมของบริษัทบางแห่งอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยสัดส่วนที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ในกลุ่มนี้ Raimon Land เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายถึง 78% ตามมาด้วย L.P.N. Development ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) ก็ไม่สามารถหลีกพ้นการชะลอตัว โดยมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ นั่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะมีความสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว บริษัทที่ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริงคือบริษัทที่สามารถเปลี่ยนรายได้ให้เป็นกำไร และสามารถนำเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุนสุทธิ ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและการคาดการณ์สำหรับปี 2567
ผลการดำเนินงานที่ปรากฏนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เผชิญในปี 2566 ความสามารถในการปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุน และการมองหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของแต่ละบริษัทในปี 2567 คาดการณ์กันว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองหลักอื่นๆ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับการเลือกซื้อ บ้าน คอนโดมิเนียม หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การได้รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจถึงพลวัตของตลาดอย่างแท้จริงถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาให้ท่านในการตัดสินใจอย่างชาญฉลาดและประสบความสำเร็จในทุกการลงทุนของท่าน
