ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดบทเรียนจากความท้าทาย สู่การปรับตัวเพื่อความยั่งยืน
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ที่หนักหน่วงสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้การเริ่มต้นจะเปี่ยมด้วยความหวัง จากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัวและเริ่มต้น “take off” แต่ความเป็นจริงกลับหักมุม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ อันเป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการ โดยเฉพาะความไม่แน่นอนทางการเมืองช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูกาลขายที่ปกติจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้ฟื้นกลับมาได้อย่างที่คาดหวัง และสภาวะดังกล่าวก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามพัฒนาการและผลประกอบการของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทชั้นนำ เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปีที่ผ่านมาได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความผันผวนนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่ยังคงมีการกระจายตัวที่น่าสนใจ
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูเหมือนการลดลงที่ไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับภาวะรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บางบริษัทต้องเผชิญกับการลดลงของรายได้ที่รุนแรง ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบสูงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21% แสดงให้เห็นถึงผลกระทบโดยตรงจากสภาวะตลาดที่ซบเซา
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
พลิกมุมมอง: ผู้นำรายได้รวม และความแข็งแกร่งที่แตกต่าง
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางภาพรวมที่ชะลอตัว ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้ไว้ได้อย่างน่าประทับใจ โดย Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท และมีการเติบโตถึง 12% แซงหน้า AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Unyeverse: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้รวมเพียงอย่างเดียว อาจยังไม่สะท้อนภาพความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจ เนื่องจากรายได้บางส่วนอาจมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่หากเราเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดแกนหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราจะเห็นการจัดอันดับและภาพรวมที่แตกต่างออกไปอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้น และความเปราะบางที่เผยออกมา
การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ช่วยให้เราเห็นภาพการดำเนินงานหลักของบริษัทได้ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยรวมแล้ว 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เผชิญ
ผลกระทบนี้ปรากฏชัดเจนในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่ต้องให้ความสนใจเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายที่ลดลง แสดงให้เห็นว่าการรักษาตำแหน่งในตลาดนี้ได้นั้น ต้องอาศัยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ ด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น โดยมีอัตราการเติบโตถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตที่น่าสนใจ หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงผลลัพธ์ของการวางแผนและดำเนินการอย่างเป็นระบบ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้รายได้จะสูง แต่หากกำไรสุทธิหรือผลกำไรที่จับต้องได้มีน้อย ก็ย่อมไม่อาจกล่าวได้ว่าบริษัทนั้นประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลยิ่งขึ้นคือ มีกว่า 12 บริษัทที่เผชิญกับภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ยังมีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
ในที่สุด การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงจะปรากฏชัดเจนผ่านตัวเลขกำไรสุทธิ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses กลับมาเป็นแชมป์ได้ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1
AP (Thailand) ติดอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 4 อย่าง Sansiri ไปเพียงเล็กน้อย โดย Sansiri ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและก้าวต่อไป: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และเมืองใหญ่อื่นๆ
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ขณะเดียวกันก็เผยให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการที่แข็งแกร่ง การมองเห็นโอกาสท่ามกลางวิกฤต และการวางกลยุทธ์ที่รอบคอบจะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรคต่างๆ
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหา “คอนโดมิเนียม กรุงเทพฯ” หรือ “บ้านเดี่ยว ปริมณฑล” สภาพตลาดที่ชะลอตัวอาจหมายถึงโอกาสในการต่อรองและได้รับข้อเสนอที่ดีขึ้น แต่สิ่งสำคัญคือการศึกษาข้อมูลโครงการอย่างละเอียด พิจารณาถึงชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนา ตรวจสอบศักยภาพการเติบโตของทำเล และประเมินความคุ้มค่าในการลงทุนในระยะยาว
ปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่คาดการณ์ได้ว่าจะมีความท้าทายต่อเนื่อง การวิเคราะห์ผลประกอบการและกลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ จะเป็นแนวทางสำคัญสำหรับทั้งนักลงทุนและผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยของตนเอง
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในการตัดสินใจซื้อขายโครงการอสังหาริมทรัพย์คุณภาพใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ” และทั่วประเทศ ” Property Mentor” พร้อมให้คำปรึกษาและนำพาท่านไปสู่เป้าหมายที่วางไว้ ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำแนะนำแบบเจาะลึกและโอกาสที่ไม่ควรพลาด!
