ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ สู่การมองการณ์ไกลปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ประจักษ์ถึงพลวัตอันซับซ้อนของตลาดอยู่เสมอ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป นับเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญของความยืดหยุ่นและความสามารถในการปรับตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความหวังจากการฟื้นตัวที่เห็นเค้าลางในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับทอดเงายาวของการชะลอตัวที่ต่อเนื่องยาวนาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี รวมถึงฤดูกาลขายที่มักจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ทำให้ภาพรวมปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่แท้จริงและระบุถึงผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งในสภาวะเช่นนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง การวิเคราะห์เชิงลึกนี้จะช่วยเผยให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แตกต่าง และศักยภาพในการรับมือกับความท้าทายของแต่ละบริษัท
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่สะท้อนถึงความเปราะบางของตลาด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะดูไม่มากนัก แต่หากพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับการหดตัวของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงราว 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากกระแสการชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
การแข่งขันในกลุ่มผู้นำ: แสนสิริผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม
เมื่อเจาะลึกถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ได้ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding มาในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company (U) (เดิมคือ U City) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดศักยภาพธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงสมรรถนะหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำได้ทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ปัจจัยที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land ที่ -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำอันดับต้นๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งในตลาดบ้านและคอนโด
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding มาในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับที่ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างสม่ำเสมอในทุกปี คว้าอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณอันดีของการเติบโตในอนาคตของบริษัท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้จะมีการขายได้มากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถนำเงินสดเข้าสู่กระเป๋าได้ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทยังคงขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ: ความสำเร็จจากกลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์
เมื่อพิจารณาถึงกำไรสุทธิ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ โดยสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต: ปี 2567 การปรับตัวและการมองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
ข้อมูลทั้งหมดนี้ คือภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์ไว้ เป็นที่ประจักษ์ว่า ปี 2566 เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับทุกภาคส่วนในอุตสาหกรรม
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยความสามารถในการปรับตัวและการวางกลยุทธ์ที่เฉียบคม ความสำเร็จจะขึ้นอยู่กับความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป, การสร้างสรรค์นวัตกรรมทางการตลาด รวมถึงการบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ
ในสภาวะที่ตลาดมีการแข่งขันสูงและกำลังซื้ออาจจะยังไม่กลับมาเต็มที่ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนระยะยาว หรือการมองหาโอกาสในตลาด Niche ที่ยังมีกำลังซื้อ ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน และสำหรับผู้ประกอบการ การมุ่งเน้นการสร้างความแตกต่าง, การรักษามาตรฐานคุณภาพ, และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 และต้องการทราบว่ากลยุทธ์ใดจะเหมาะสมกับสภาวะตลาดในปัจจุบัน ขอเชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อวางแผนการลงทุน หรือการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน.
