ปี 2566: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – การประเมินผลการดำเนินงานบริษัทจดทะเบียนและโอกาสในปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ดิฉันได้สังเกตเห็นความผันผวนของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ท้าทายสำหรับหลายบริษัทในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดหวังการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาได้ จนเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยังคงโดดเด่นในท่ามกลางความผันผวนนี้
รายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: ภาพรวมที่น่ากังวล
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
การลดลงของรายได้ที่น่าเป็นห่วงในบริษัทอสังหาริมทรัพย์
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (-10%) และ Pruksa Holding (-9%) ก็เผชิญกับทิศทางเดียวกัน และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม โต 12%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U City (เดิมคือ United Development and Holdings): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้ภาพผลการดำเนินงานที่แม่นยำยิ่งขึ้น การพิจารณารายได้จากการขายถือเป็นเกณฑ์ที่สำคัญ เนื่องจากบริษัทหลายแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม ในการวัดผลจากรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไป
รวมทั้ง 41 บริษัทที่ได้ทำการเก็บข้อมูล สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ความท้าทายด้านรายได้จากการขายในกลุ่มบริษัทชั้นนำ
กรณีของ Raimon Land พบว่ารายได้จากการขายลดลงถึง 78% ขณะที่ L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง แต่ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ได้แก่:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวเด่นที่น่าจับตา
นอกจากนี้ Central Pattana ยังเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นในปี 2566 หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีถึงศักยภาพในการเติบโต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรอย่างแท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงผลกำไรสุทธิ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินความสำเร็จทางธุรกิจ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ซึ่งมีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน จำนวน 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567
จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวม สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ว่าเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับหลายบริษัท อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับบริษัทที่มีความพร้อมในการปรับตัวและสามารถนำเสนอบริการอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง
ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตาในปี 2567:
อัตราดอกเบี้ย: ทิศทางอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทยจะมีผลอย่างมากต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค หากมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง จะช่วยกระตุ้นตลาดได้
ภาวะเศรษฐกิจโดยรวม: การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย จะส่งผลโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
นโยบายภาครัฐ: นโยบายที่สนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น มาตรการลดหย่อนภาษี หรือการส่งเสริมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะมีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
เทรนด์การอยู่อาศัย: ความต้องการที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น ความนิยมในบ้านพร้อมอยู่, บ้านประหยัดพลังงาน, หรือโครงการที่เน้นสิ่งแวดล้อม จะเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวตามเทรนด์ได้
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties): ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เช่น อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า, โกดังสินค้า, หรืออาคารสำนักงาน ยังคงมีศักยภาพในการเติบโต โดยเฉพาะในกลุ่มนักลงทุนสถาบันและนักลงทุนต่างชาติที่มองหาผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ
คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน:
สำหรับผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และเมืองหลักอื่นๆ การวิเคราะห์ตลาดอย่างรอบด้าน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ คือกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
สำหรับนักลงทุน การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การประเมินความเสี่ยง และการเลือกสินทรัพย์ที่มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนระยะยาว จะเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด ในปี 2567 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ที่เข้าใจตลาดและสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต Property Mentor พร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการนำทางท่านสู่ความสำเร็จ.
